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孙秀英与16岁的刘毅是养母与养子的关系。孙秀英有两处住房,其中一处位于市区临街,一直闲置。刘毅得知同学的哥哥陈志欲租用临街房开设小卖部,便主动将闲置房出租给他。刘毅未经养母同意,擅自与陈志签订了房屋租赁合同,月租金500元,租期5年。随后,陈志请来装修工人
孙秀英与16岁的刘毅是养母与养子的关系。孙秀英有两处住房,其中一处位于市区临街,一直闲置。刘毅得知同学的哥哥陈志欲租用临街房开设小卖部,便主动将闲置房出租给他。刘毅未经养母同意,擅自与陈志签订了房屋租赁合同,月租金500元,租期5年。随后,陈志请来装修工人
admin
2010-02-28
23
问题
孙秀英与16岁的刘毅是养母与养子的关系。孙秀英有两处住房,其中一处位于市区临街,一直闲置。刘毅得知同学的哥哥陈志欲租用临街房开设小卖部,便主动将闲置房出租给他。刘毅未经养母同意,擅自与陈志签订了房屋租赁合同,月租金500元,租期5年。随后,陈志请来装修工人拆改房屋,装修店面。孙秀英得知后,立即向陈志提出该房屋租赁合同无效,并要求陈志对房屋恢复原状,而陈志置之不理。孙秀英诉至人民法院。
问:(1)刘毅与陈志所签订的房屋租赁合同是否有效?为什么?
(2)孙秀英是否有权要求陈志立即停工、恢复原状?为什么?
选项
答案
(1)租赁合同无效。理由:刘毅年仅16周岁,属限制民事行为能力人,其对租房这样重大的民事行为,应经其法定代理人孙秀英同意或追认后,才具有效力。现孙秀英明确表示了反对意见,应认定房屋租赁合同无效。 (2)有权要求停工、恢复原状。理由:民事法律行为被确认无效后,行为人应承担相应的法律后果,孙秀英作为刘毅的法定监护人,对于因租赁合同而导致的拆改房屋行为,有权要求陈志立即停工、恢复原状。
解析
本题把限制民事行为能力人的行为效力、租赁合同、无效合同的法律后果等考点结合一体进行考查,是一个比较复杂的案例。但是,只要准确掌握民事行为能力制度和原理、合同法中关于合同效力的规定及其基本原理,就能圆满作答。
[错误防范] 本题中刘毅“16岁”是个“烟雾弹”,如果不能清晰地理解16周岁以上并以自己的劳动收入为主要生活来源的人才被“视为完全民事行为能力人”,就可能误认合同有效。另外还有一个容易发生错误的地方,就是陈志在订立租赁合同时有过失,他对刘毅是否有房屋的出租权有注意义务,但是没有尽到这个义务,轻率地订立租赁合同并予装修,其行为造成自己受损害,应该自负责任。
分析合同案例时,首先要根据《民法通则》中“民事法律行为应当具备的条件”和《合同法》中“合同的效力”的规定,判断案例中的合同是否有效,如果无效,进一步考察为什么无效;如果确定有效,再考察是否违约等。然后根据案例提供的事实,作出有法律和法理依据的解决意见。
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