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  3. 孙秀英与16岁的刘毅是养母与养子的关系。孙秀英有两处住房，其中一处位于市区临街，一直闲置。刘毅得知同学的哥哥陈志欲租用临街房开设小卖部，便主动将闲置房出租给他。刘毅未经养母同意，擅自与陈志签订了房屋租赁合同，月租金500元，租期5年。随后，陈志请来装修工人

孙秀英与16岁的刘毅是养母与养子的关系。孙秀英有两处住房，其中一处位于市区临街，一直闲置。刘毅得知同学的哥哥陈志欲租用临街房开设小卖部，便主动将闲置房出租给他。刘毅未经养母同意，擅自与陈志签订了房屋租赁合同，月租金500元，租期5年。随后，陈志请来装修工人

admin2010-02-28  46
问题 孙秀英与16岁的刘毅是养母与养子的关系。孙秀英有两处住房，其中一处位于市区临街，一直闲置。刘毅得知同学的哥哥陈志欲租用临街房开设小卖部，便主动将闲置房出租给他。刘毅未经养母同意，擅自与陈志签订了房屋租赁合同，月租金500元，租期5年。随后，陈志请来装修工人拆改房屋，装修店面。孙秀英得知后，立即向陈志提出该房屋租赁合同无效，并要求陈志对房屋恢复原状，而陈志置之不理。孙秀英诉至人民法院。
问：(1)刘毅与陈志所签订的房屋租赁合同是否有效?为什么?
    (2)孙秀英是否有权要求陈志立即停工、恢复原状?为什么?
选项
答案(1)租赁合同无效。理由：刘毅年仅16周岁，属限制民事行为能力人，其对租房这样重大的民事行为，应经其法定代理人孙秀英同意或追认后，才具有效力。现孙秀英明确表示了反对意见，应认定房屋租赁合同无效。 (2)有权要求停工、恢复原状。理由：民事法律行为被确认无效后，行为人应承担相应的法律后果，孙秀英作为刘毅的法定监护人，对于因租赁合同而导致的拆改房屋行为，有权要求陈志立即停工、恢复原状。
解析 本题把限制民事行为能力人的行为效力、租赁合同、无效合同的法律后果等考点结合一体进行考查，是一个比较复杂的案例。但是，只要准确掌握民事行为能力制度和原理、合同法中关于合同效力的规定及其基本原理，就能圆满作答。
   [错误防范]  本题中刘毅“16岁”是个“烟雾弹”，如果不能清晰地理解16周岁以上并以自己的劳动收入为主要生活来源的人才被“视为完全民事行为能力人”，就可能误认合同有效。另外还有一个容易发生错误的地方，就是陈志在订立租赁合同时有过失，他对刘毅是否有房屋的出租权有注意义务，但是没有尽到这个义务，轻率地订立租赁合同并予装修，其行为造成自己受损害，应该自负责任。
   分析合同案例时，首先要根据《民法通则》中“民事法律行为应当具备的条件”和《合同法》中“合同的效力”的规定，判断案例中的合同是否有效，如果无效，进一步考察为什么无效；如果确定有效，再考察是否违约等。然后根据案例提供的事实，作出有法律和法理依据的解决意见。
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