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  3. 某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务： (1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元； (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3； (3)住宅楼开发成本30

某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务： (1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元； (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3； (3)住宅楼开发成本30

admin2013-11-02  39
问题 某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：
(1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；
(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
(3)住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；
(4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
(6)9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入 15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。
要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
(1)计算公司应缴纳的房产税；
(2)计算公司应缴纳的营业税；
(3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
(4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
(5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
(6)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；
(7)计算公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案(1)外商投资企业缴纳城市房地产税，不缴纳房产税，所以应缴纳的房产税=0 (2)应缴纳的营业税=15000×5%+250×5%=762.5(万元) 不动产投资不缴纳营业税，联营不承担风险分回的固定收入应按照服务业缴纳营业税。 (3)公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额； (6000+240)×2/3=6240×2/3=4160 (万元) 这里考查到土地增值税可扣除项目的范围，按照规定，投资联营产权未转移的，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用；销售普通标准住宅以及虽不取得收入，但建成后产权属于全体业主所有的会所等，可扣除相应成本费用。 (4)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000 +480=3480(万元) (5)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(万元) 这里考核两种利息分摊状况带来的不同处理结果，同时考核加扣20%的规定。 (6)公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000×5%= 750(万元) (7)增值额=15000-(4160+3480+2298+750)=15000 -10688=4312(万元) 土地增值率=4312÷10688×100%=40.34%，适用30%的税率。 应纳土地增值税=4312×30%=1293.60(万元)
解析
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