某市一综合大厦,于2005年lO月底建成,用途为综合,其中l一3层为商场,建筑面积为4 000m2;4—10层为写字楼,建筑面积为7 500m2,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为l 250万元。

admin2013-04-11  27

问题 某市一综合大厦,于2005年lO月底建成,用途为综合,其中l一3层为商场,建筑面积为4 000m2;4—10层为写字楼,建筑面积为7 500m2,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为l 250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m2?日)(m2指建筑面积,下同),写字楼的实际租金为3.5元/(m2?日);同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为:商场5.0元/(m2?日)(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为4.0元/(m2?日)(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/m2(建筑面积),年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3 000元/m2(建筑面积),经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。

选项

答案第一步:计算大厦房地年总收益商场年总收益=5.0元/(m2.日)×4 000m2× 75%×(1-5%)×365日=520.125万元 写字楼年总收益=4.0元/(m2.日)×7 500 m2×70%×(1-20%)x365日=613.2万元 房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1 133.325万元 第二步:计算房地出租年总费用 年总管理费=1 133.325万元×5%=56.67万元 年总维修费=3 000元/m2×(4 000+7 500)m2×8%=276万元 年总税费=30元/m2×(4 000+7 500)m2=34.5万元 年保险费=3 000元/m2×(4 000+7 500)m2×2‰=6.9万元 年折旧费=[3 000元/m2×(4 000+7 500)m2]/48=71.875万元 年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元 第三步:计算房地年纯收益 纯收益=(1 133.325-445.945)万元=687.38万元 第四步:计算目前房地产总价值 总价值=a/r ×[1-1/(1+r)n] 其中,a为纯收益687.38万元 r为综合还原率9% n为房地产收益年限(50-5)年=45年 总价值=687.38万元/9%×[1-l/(1+9%)45]=7 479.52万元 第五步:计算大厦房产现值 重置价格=3 000元/m2×(4 000+7 500)m2=3 450万元 房产现值=3 450万元-71.875万元×3=3 234.375万元 第六步:计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价-房产现值=(7 479.52-3 234.375)万元=4 245.145万元 单位地价=4 245.145万元/2 875m2=14 765.7元/m2

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