首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某市一综合大厦,于2005年lO月底建成,用途为综合,其中l一3层为商场,建筑面积为4 000m2;4—10层为写字楼,建筑面积为7 500m2,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为l 250万元。
某市一综合大厦,于2005年lO月底建成,用途为综合,其中l一3层为商场,建筑面积为4 000m2;4—10层为写字楼,建筑面积为7 500m2,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为l 250万元。
admin
2013-04-11
26
问题
某市一综合大厦,于2005年lO月底建成,用途为综合,其中l一3层为商场,建筑面积为4 000m
2
;4—10层为写字楼,建筑面积为7 500m
2
,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为l 250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m
2
?日)(m
2
指建筑面积,下同),写字楼的实际租金为3.5元/(m
2
?日);同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为:商场5.0元/(m
2
?日)(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为4.0元/(m
2
?日)(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/m
2
(建筑面积),年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3 000元/m
2
(建筑面积),经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。
选项
答案
第一步:计算大厦房地年总收益商场年总收益=5.0元/(m
2
.日)×4 000m
2
× 75%×(1-5%)×365日=520.125万元 写字楼年总收益=4.0元/(m
2
.日)×7 500 m
2
×70%×(1-20%)x365日=613.2万元 房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1 133.325万元 第二步:计算房地出租年总费用 年总管理费=1 133.325万元×5%=56.67万元 年总维修费=3 000元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
×8%=276万元 年总税费=30元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
=34.5万元 年保险费=3 000元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
×2‰=6.9万元 年折旧费=[3 000元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
]/48=71.875万元 年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元 第三步:计算房地年纯收益 纯收益=(1 133.325-445.945)万元=687.38万元 第四步:计算目前房地产总价值 总价值=a/r ×[1-1/(1+r)
n
] 其中,a为纯收益687.38万元 r为综合还原率9% n为房地产收益年限(50-5)年=45年 总价值=687.38万元/9%×[1-l/(1+9%)
45
]=7 479.52万元 第五步:计算大厦房产现值 重置价格=3 000元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
=3 450万元 房产现值=3 450万元-71.875万元×3=3 234.375万元 第六步:计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价-房产现值=(7 479.52-3 234.375)万元=4 245.145万元 单位地价=4 245.145万元/2 875m
2
=14 765.7元/m
2
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/OTzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
根据《土地登记规则》第二十七条规定,国家将国有土地使用权以作价出资(入股)方式让与改组后的新设企业,该企业应当在签订作价出资(入股)合同之日起()日内申请国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记。
土地登记代理人违规执业,按照其违反规定的性质不同所承担法律责任和方式的不同,可以分为()三个方面。
土地登记代理机构和土地登记代理人在执业中禁止()行为。
有关土地登记代理机构和分支机构注销的说法错误的是()。
下列对土地登记卡填写要求表述正确的有()。
根据《六十条》确定的农民集体土地所有权,由于下列原因发生变更的,按变更后的现状确定集体土地所有权()。
对法定代表人身份证明的审查要求不包括()。
下面建筑物指标中在《土地登记卡》中没有的是()。
土地所有权,使用权和土地他项权利变更登记的特点有()。
以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容),阅读后回答所提问题。(一)采用成本逼近法估价1.土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例,计算平均值为92.25元/平方米。根据当地制定的征地
随机试题
干支纪年中,排在“丁卯”后连续的两个干支应为()。
某新建小区计划在小区主干道两侧种植银杏树和梧桐树绿化环境。一侧每隔3棵银杏树种1棵梧桐树,另一侧每隔4棵梧桐树种1棵银杏树,最终两侧各栽种了35棵树。问最多栽种了多少棵银杏树?()
TheHistoryofEldertreeCosmeticsEarlydays1.Thecompanywasestablishedin_______byOliviaJenkins.2.Herproductssoldw
Completethetablebelow.WriteONEWORDAND/ORANUMBERforeachanswer.
Bottlenosedolphinscancalleachotherbynamewhentheywhistle,makingthemtheonlyanimalsbesideshumansknowtorecogniz
WherewasGeorgeWeekesbom?
A、HewantedMarytocome,butshecouldn’t.B、HeinvitedMarytotheparty.C、Hedidn’tinviteMarytotheparty.D、Hedidn’twa
Bookshaven’tchangedmuchsinceJohannGuttenburginventedtheprintingpressinthefifteenthcentury.Themethodsforproduci
Entertheinformationage.Informationistherawmaterialformanyofthebusinessactivities【62】thisnewera,justasironand
"Nothingraisesmorefearinarepressivegovernmentthanchallengestothecontrolofinformation.Andnothingismoreimportan
最新回复
(
0
)