2. 工程
  3. 某市一综合大厦，于2005年lO月底建成，用途为综合，其中l一3层为商场，建筑面积为4 000m2；4—10层为写字楼，建筑面积为7 500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为l 250万元。

某市一综合大厦，于2005年lO月底建成，用途为综合，其中l一3层为商场，建筑面积为4 000m2；4—10层为写字楼，建筑面积为7 500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为l 250万元。

admin2013-04-11  71
问题 某市一综合大厦，于2005年lO月底建成，用途为综合，其中l一3层为商场，建筑面积为4 000m2；4—10层为写字楼，建筑面积为7 500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为l 250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5．5元／(m2?日)(m2指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为3．5元／(m2?日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5．0元／(m2?日)(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼为4．0元／(m2?日)(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费30元／m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3 000元／m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2％，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8％，综合还原率为9％。
选项
答案第一步：计算大厦房地年总收益商场年总收益=5．0元／(m2.日)×4 000m2× 75％×(1-5％)×365日=520．125万元 写字楼年总收益=4．0元／(m2.日)×7 500 m2×70％×(1-20％)x365日=613．2万元 房地年总收益=(520．125+613．2)万元=1 133．325万元 第二步：计算房地出租年总费用 年总管理费=1 133．325万元×5％=56．67万元 年总维修费=3 000元／m2×(4 000+7 500)m2×8％=276万元 年总税费=30元／m2×(4 000+7 500)m2=34．5万元 年保险费=3 000元／m2×(4 000+7 500)m2×2‰=6．9万元 年折旧费=[3 000元／m2×(4 000+7 500)m2]／48=71．875万元 年总费用=(56．67+276+34．5+6．9+71．875)万元=445．945万元 第三步：计算房地年纯收益 纯收益=(1 133．325-445．945)万元=687．38万元 第四步：计算目前房地产总价值 总价值=a／r ×[1-1／(1+r)n] 其中，a为纯收益687．38万元 r为综合还原率9％ n为房地产收益年限(50-5)年=45年 总价值=687．38万元／9％×[1-l／(1+9％)45]=7 479．52万元 第五步：计算大厦房产现值 重置价格=3 000元／m2×(4 000+7 500)m2=3 450万元 房产现值=3 450万元-71．875万元×3=3 234．375万元 第六步：计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价-房产现值=(7 479．52-3 234．375)万元=4 245．145万元 单位地价=4 245．145万元／2 875m2=14 765．7元／m2
解析
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