首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某市一综合大厦,于2005年lO月底建成,用途为综合,其中l一3层为商场,建筑面积为4 000m2;4—10层为写字楼,建筑面积为7 500m2,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为l 250万元。
某市一综合大厦,于2005年lO月底建成,用途为综合,其中l一3层为商场,建筑面积为4 000m2;4—10层为写字楼,建筑面积为7 500m2,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为l 250万元。
admin
2013-04-11
46
问题
某市一综合大厦,于2005年lO月底建成,用途为综合,其中l一3层为商场,建筑面积为4 000m
2
;4—10层为写字楼,建筑面积为7 500m
2
,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为l 250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m
2
?日)(m
2
指建筑面积,下同),写字楼的实际租金为3.5元/(m
2
?日);同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为:商场5.0元/(m
2
?日)(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为4.0元/(m
2
?日)(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/m
2
(建筑面积),年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3 000元/m
2
(建筑面积),经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。
选项
答案
第一步:计算大厦房地年总收益商场年总收益=5.0元/(m
2
.日)×4 000m
2
× 75%×(1-5%)×365日=520.125万元 写字楼年总收益=4.0元/(m
2
.日)×7 500 m
2
×70%×(1-20%)x365日=613.2万元 房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1 133.325万元 第二步:计算房地出租年总费用 年总管理费=1 133.325万元×5%=56.67万元 年总维修费=3 000元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
×8%=276万元 年总税费=30元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
=34.5万元 年保险费=3 000元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
×2‰=6.9万元 年折旧费=[3 000元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
]/48=71.875万元 年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元 第三步:计算房地年纯收益 纯收益=(1 133.325-445.945)万元=687.38万元 第四步:计算目前房地产总价值 总价值=a/r ×[1-1/(1+r)
n
] 其中,a为纯收益687.38万元 r为综合还原率9% n为房地产收益年限(50-5)年=45年 总价值=687.38万元/9%×[1-l/(1+9%)
45
]=7 479.52万元 第五步:计算大厦房产现值 重置价格=3 000元/m
2
×(4 000+7 500)m
2
=3 450万元 房产现值=3 450万元-71.875万元×3=3 234.375万元 第六步:计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价-房产现值=(7 479.52-3 234.375)万元=4 245.145万元 单位地价=4 245.145万元/2 875m
2
=14 765.7元/m
2
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/OTzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
根据《土地登记规则》第二十七条规定,国家将国有土地使用权以作价出资(入股)方式让与改组后的新设企业,该企业应当在签订作价出资(入股)合同之日起()日内申请国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记。
当事人之间对合同的履行有争议的,可以通过()方式处理。
下列关于城镇国有土地使用权申报工作的说法正确的有()。
契约登记制度的特点有()。
土地登记代理人协助办案人员调查取证的证据主要有()。
下列关于土地登记代理人和代理机构在代理中的禁止行为的表述,正确的是()。
《全国工业用地出让最低价标准》要求,工业用地必须采用()方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。
需要应用的部门从地籍管理部门依照法律程序获取()为自己所用是地籍调查成果的直接应用。
在图上面积量算中,两次量算的较差公式AP中的系数是()。
未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的土地使用权()。
随机试题
某企业经批准从2007年1月1日起发行2年期面值为100元的债券10000张。发行价格确定为面值发行。债券年利率为6%(实际利率与合同利率一致),每年7月1日和1月1日为付息日。该债券所筹集资金全部用于新生产线的建设,该生产线于2008年6月底完工交付使用
少数急性有机磷中毒患者发生中间综合征,其出现时间为
系统性红斑狼疮患者的皮肤护理,下列哪项不妥?()
对于持有和买卖上海证券交易所上市证券的投资者,未办理指定交易的投资者的证券暂由()托管,其红利、股息、债息、债券兑付款在办理指定交易后可领取。
请用不超过150字的篇幅,概括出给定资料所反映的主要问题。用不超过350字的篇幅,提出解决给定资料所反映问题的方案。要有条理地说明,要体现针对性和可操作性。
首要特质
论信息系统项目的需求管理和范围管理在信息系统项目的开发过程中,人们越来越体会到需求管理和范围管理的重要性,含糊的需求和范围经常性的变化使信息系统项目的甲乙双方吃尽了苦头,这使得人们急于寻找良策以管理范围。请围绕“需求管理和范围管理”论题,分
假定当前盘符下有两个如下文本文件:文件名a1.txta2.txt内容123#321#则下面程序段执行后的结果为#include"stdio.h"voidfc(FILE
Shewantstoapplyforanewjobasherpresentjobisnot(interest)______.
TheWonderfulWorldofSmallThere’saquietrevolutiongoingon,anditsnameisnanotechnology.Ahostofinnovationsare
最新回复
(
0
)