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  3. 诚信房地产开发公司(以下简称诚信公司)对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化面积高达70％，温泉水人户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出25％。甲对诚信公司销售广告中的内容十分认可，于2

诚信房地产开发公司(以下简称诚信公司)对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化面积高达70％，温泉水人户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出25％。甲对诚信公司销售广告中的内容十分认可，于2

admin2015-07-06  24
问题 诚信房地产开发公司(以下简称诚信公司)对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化面积高达70％，温泉水人户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出25％。甲对诚信公司销售广告中的内容十分认可，于2011年8月份与诚信公司签订了商品房买卖合同。一年后，甲办理人住手续，搬进该小区后不久，发生一系列事件：
    (1)甲发现该小区绿化面积严重缩水，且入户的只是普通的热水，而非温泉水；
    (2)诚信公司销售房屋时并未取得预售许可证，至该小区竣工验收前夕方补办了预售许可证；
    (3)乙持一商品房买卖合同找到甲，告知甲该房诚信公司已于2011年7月份出售给乙，乙购下该房后出国学习，日前刚回国，乙主张其才是房屋的权利人，要求甲腾退房屋；
    (4)丙找到甲，告知甲该房是诚信公司许诺给她的回拆房，要求甲腾退房屋。
    当事人各方纠缠不清，纷纷将诚信公司告上人民法院：
    (1)甲要求解除与诚信公司订立的合同，由诚信公司赔偿其损失，并请求人民法院判令诚信公司支付惩罚性赔偿金；
    (2)乙要求解除与诚信公司订立的合同，并要求诚信公司支付惩罚性赔偿金；
    (3)丙请求人民法院判令甲腾退房屋，将房屋返还给自己；
    (4)诚信公司抗辩称其与甲、乙订立商品房买卖合同时尚未取得预售许可证，合同无效，甲和乙要求解除合同的请求不当．人民法院应当予以驳回。
    要求：根据上述资料，回答下列问题。
    (1)诚信公司的商品房销售广告是要约还是要约邀请?请说明理由。
    (2)诚信公司未取得预售许可即与甲订立商品房买卖合同，该合同是否有效?请说明理由。
    (3)甲的诉讼请求是否合法?请说明理由。
    (4)乙的诉讼请求是否合法?请说明理由。
    (5)丙的诉讼请求是否合法?请说明理由。
选项
答案(1)诚信公司的商品房销售广告是要约。根据规定，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。本案中，销售广告的内容对购房者(甲)订立合同产生了重大影响，并抬高了销售价格，应认定为要约。 (2)该合同有效。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。本案中，诚信公司已在该小区竣工验收前补办了预售许可证。 (3)甲的诉讼请求合法。根据规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。 (4)乙的诉讼请求合法。根据规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。 (5)丙的诉讼请求合法。根据规定，拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
解析
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