某建筑物为单层框架结构,2014年12月竣工,建筑面积为2 100平方米,评估基准日为2016年12月31日。 (1)根据该建筑物竣工决算资料,计算得出建筑安装工程费(综合造价)为2 635 000元。 (2)前期费用及其他费用按综合造价的

admin2018-01-23  28

问题 某建筑物为单层框架结构,2014年12月竣工,建筑面积为2 100平方米,评估基准日为2016年12月31日。
    (1)根据该建筑物竣工决算资料,计算得出建筑安装工程费(综合造价)为2 635 000元。
    (2)前期费用及其他费用按综合造价的百分比计算。其中:建设管理费为2.3%;设计费为1.8%;勘察设计费为0.4%;上级单位管理费为2.4%;监理费为1%;质量监督费为0.35%;定额测定费为1.25%;临时施工费为0.35%。
    (3)建筑工期为2年,年贷款利率为9.36%。
    (4)建筑物设计使用年限为60年,使用年限成新率与现场打分鉴定的成新率按4:6比例确定。
    (5)该建筑物的结构:装修:设备=0.8:0.09:0.11,分数分别为92分、90分和96分。
    要求:
    (1)应采用哪种方法核算建筑物的价值?
    (2)采用该方法的前提条件是什么?
    (3)试根据上述条件评估该建筑物的价值。

选项

答案(1)本题应采用成本法核算建筑物的价值。 (2) ①被评估建(构)筑物处于继续使用状态或假定处于继续使用状态,被评估建(构)筑物的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。 ②被评估建(构)筑物应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得;同时,现时建(构)筑物与历史资料要具有相同性或可比性。 ③建(构)筑物建造过程中的工程量是可以计量的,且该类建(构)筑物可以大量重复“生产”。 ④随着时间的推移,建(构)筑物具有一定损耗特性。 (3) ①建筑安装工程费用=2 635 000(元) ②前期费用及其他费用=2 635 000×(2.3%+1.8%+0.4%+2.4%+1%+0.35%+1.25%+0.35%)=259 547.5(元) ③资金成本=(2 635 000+259 547.5)×[(1+9.36%)2一1]=567 218.31(元) ④使用年限法的成新率=(1一[*])×100%=96.67% ⑤鉴定成新率=0.8×92%+0.09×90%+0.11×96%=92.26% ⑥综合成新率=96.67%×40%+92.26%×60%=94% ⑦评估值=(2 635 000+259 547.5+567 218.31)×94%=3 254 059.9(元)

解析
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