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  3. 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表1： 表1中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。 另据调查得知

为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表1： 表1中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。 另据调查得知

admin2018-03-21  31
问题 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表1：

表1中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2015年7月1日至2016年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％，其后至2016年11月1日则每月递减0．5％，而从2016年11月1日至2017年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增10％。要求：
该住宅楼2017年8月31日的正常单价为(     )元／平方米。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）
选项 A、5325．87
B、5357．57
C、5310．83
D、5309．20
答案A
解析 计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
交易情况修正系数为：
可比实例A:100/(100+2)=100/102
可比实例C:100/100
可比实例E:100/(100—3)=100/97
交易日期修正系数为：
可比实例A=(1+1％)4
可比实例C=(1+1％)4
可比实例E=(1+1％)3
房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同，均为1/3，则有：
可比实例A=1001[100×l/3+（100—2)×1/3+（100—4）×1/3]=100/98
可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+（100—2）×1/3]=100/101
可比实例E=1001[100×1/3+（100—1）×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
计算比准价格：
比准价格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309．20（元／平方米）
比准价格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357．57（元／平方米）
比准价格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310．83（元／平方米）
将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有估价对象价格（单价）=(5309．20+5357．57+5310．83)/3=5325．87（元／平方米）
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