为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例,其有关资料如表1: 表1中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。 另据调查得知

admin2018-03-21  28

问题 为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例,其有关资料如表1:

表1中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知:从2015年7月1日至2016年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2016年11月1日则每月递减0.5%,而从2016年11月1日至2017年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增10%。要求:
该住宅楼2017年8月31日的正常单价为(     )元/平方米。(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)

选项 A、5325.87
B、5357.57
C、5310.83
D、5309.20

答案A

解析 计算公式:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
交易情况修正系数为:
可比实例A:100/(100+2)=100/102
可比实例C:100/100
可比实例E:100/(100—3)=100/97
交易日期修正系数为:
可比实例A=(1+1%)4
可比实例C=(1+1%)4
可比实例E=(1+1%)3
房地产状况修正系数为:因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同,均为1/3,则有:
可比实例A=1001[100×l/3+(100—2)×1/3+(100—4)×1/3]=100/98
可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100—2)×1/3]=100/101
可比实例E=1001[100×1/3+(100—1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
计算比准价格:
比准价格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20(元/平方米)
比准价格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57(元/平方米)
比准价格E=5000×(100/97)×(1+1%)3×(100/100)=5310.83(元/平方米)
将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果,则有估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87(元/平方米)
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