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有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000m2,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/m2,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元
有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000m2,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/m2,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元
admin
2012-07-05
21
问题
有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000m
2
,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/m
2
,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/(m
2
.日),管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的 17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。
选项
答案
(1)年总收益:2×365×1000×5=3650000(元) (2)年总费用:3650000×2%+3500×5000×(1.5%+0.2%)+3650000×17.5%=1009250(元) (3)年纯收益:3650000-1009250=2640750(元) (4)房地产总价: [*] (5)测算建筑费及专业费:3500×(1+10%)×5000=19250000(元) (6)利息:地价×[(1+6%)
2
-1]+19250000×[(1+6%)-1)=0.1236×地价+1155000 (7)开发商利润:(地价+19250000)×20%=0.2×地价+3850000 (8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润 =36258750-19250000-0.1236×地价-1155000-0.2×地价-3850000 =9069016(元)
解析
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