现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:

admin2011-01-07  40

问题 现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
回答下列问题。
假若该宗地为商业用地,其他条件不变(使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期),则该宗土地于2000年11月1日的市场价格为(         )

选项 A、16093(元/平方米)
B、17854(元/平方米)
C、19630(元/平方米)
D、17156(元/平方米)

答案A

解析 计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的,至2000年11月1日已经过了5年,剩余使用年限为35年。
   土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]
   =111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]
   =1609.3(万元)
   (5)计算土地单位面积价格
   土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)
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