2. 工程
  3. 某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。 按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。 按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

admin2009-04-28  103
问题 某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。
   按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5，建筑密度不大于 25%。
   土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上1～4层为商场(建筑物各层面积相等)，5～16层为住宅(建筑物各层面积相等)，建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少?
   土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%)，停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。
   假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入总资金的30%，紧接着的九个月又投入了总资金的40%，最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%，投资折现率13%，投资回报率20%，土地还原利率7.5%，物业房地产综合还原利率7.8%，纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。
   根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。
选项
答案(一)方法选择 首先采用收益还原法计算不动产价格，然后采用假设开发法计算土地价格： (二)计算步骤 1．计算建筑物面积 (1)建筑物总面积：4000×3.5＝14 000(平方米) (2)商场部分的面积：4000×25%×4＝4000(平方米) (3)住宅部分的面积：14 000-1000×4＝10 000(平方米) (4)地下停车场的面积＝150个车位＝1000(平方米) (5)地上停车场＝20个车位 2．计算建筑物开发总价值 (1)住宅部分的开发总价值： 住宅开发总价值/贴现年数＝(5000×10 000)/(1+13%)1.5＝4162.48(万元) (2)商场部分的开发总价值： 商场开发总价值/贴现年数 ＝[4000×70%×5×365×(1-30%)]/7.8%×[*] ＝3493.77(万元) (3)地下停车场部分： 地下停车场开发总价值/贴现年数 ＝[450×150×12×(1-30%)/7.8%]×[*] ＝553.81(万元) (4)地上停车场部分： 地上停车场开发总价值/贴现年数 ＝[300×20×12×(1-30%)/7.5%]×[*] ＝50.99(万元) (5)全部开发总价值合计为： 商业部分+住宅部分+地下停车场部分+地是停车场部分＝4162.48+3493.77+553.81 +50.99＝8261.05(万元) (6)建安总成本及专业费用为：(商场及地下部分+住宅部分+地上停车位)×(1+3%)＝(1500+2000+7.5)×1.03＝361 272(万元) 3．总地价 总地价＝开发总价值-建安总成本及专业费用-销售税费 ＝8261.05-3612.72-743.49 总地价＝3904.84(万元) 4．需交纳的地价款 该国有企业取得挂牌出让土地时需交纳的部分地价款(地价款的40%)： 应交纳的部分地价款＝总地价×40%＝1561.94
解析
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