2. 司法
  3. 甲公司未取得商铺预售许可证。便与李某签订了《商铺认购书》，约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权。商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后，未通知李某前来认购，

甲公司未取得商铺预售许可证。便与李某签订了《商铺认购书》，约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权。商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后，未通知李某前来认购，

admin2015-04-23  29
问题 甲公司未取得商铺预售许可证。便与李某签订了《商铺认购书》，约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权。商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后，未通知李某前来认购，将商铺售罄。关于《商铺认购书》，下列哪一表述是正确的?(2012年试卷三第10题)
选项 A、无效，因甲公司未取得预售许可证即对外销售
B、不成立，因合同内容不完整
C、甲公司未履行通知义务，构成根本违约
D、甲公司须承担继续履行的违约责任
答案C
解析 首先，选项A考查了商铺认购书的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第2条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可知，本题中，甲公司虽然与李某签订《商铺认购书》时尚未取得商铺预售许可证，但因其后来取得预售许可，因此甲与李某之间签订的《商铺认购书》仍然是有效的。据此，选项A错误。
    其次，选项B考查商铺认购书的性质。根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《合同法解释(二)》第1条第l款的规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的。一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人男有约定的除外。”可知，本题中，甲公司与李某签订的《商铺认购书》虽然对楼号、房型未作约定，但已经明确约定了认购面积和房价，能够确定当事人的姓名、标的和数量，且李某已经依约支付了认购金，此时应当认定甲公司和李某之间合同必备内容完整。成立商品房买卖合同。据此，选项B错误。
    再次，选项C考查了违约的类型。根据违约行为是否导致另一方订约目的不能实现，可将违约分为根本违约和非根本违约。本题中，甲公司未履行通知义务即将商铺售罄，导致李某无法再进行商铺的优先认购，其订约目的已经无法实现，甲公司的行为应当认定为构成根本违约。据此，选项C正确。
    最后，选项D考查违约责任中的继续履行。所谓继续履行，也称强制履行、实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本题中，由于甲公司已将商铺售罄，所以在法律上已经不可能再履行，此时。甲公司无须承担继续履行的违约责任，李某只能要求甲公司赔偿损失。据此,选项D错误。
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试卷二

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