甲以某商铺作抵押向乙银行借款,抵押权已登记,借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己,在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙,预收了1年租金。半年后经乙银行请求,该商铺被法院委托拍卖,由丁竞买取得。下列哪一选项是正确的?(2017/3/8)

admin2021-05-28  27

问题 甲以某商铺作抵押向乙银行借款,抵押权已登记,借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己,在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙,预收了1年租金。半年后经乙银行请求,该商铺被法院委托拍卖,由丁竞买取得。下列哪一选项是正确的?(2017/3/8)

选项 A、甲与丙之间的租赁合同无效
B、丁有权请求丙腾退商铺,丙有权要求丁退还剩余租金
C、丁有权请求丙腾退商铺,丙无权要求丁退还剩余租金
D、丙有权要求丁继续履行租赁合同

答案C

解析 选项A不选:《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益:
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。甲丙之间的房屋租赁合同不存在上述无效事由,合同有效。
    选项B不选:《物权法》第190条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。甲的商铺抵押给乙银行,并且办理了抵押登记。之后,甲将该商铺出租给丙,丙对商铺抵押的事项并不知情。此处,丙主观有过失,因为,商铺之上已经有抵押登记,已经向社会公示,丙完全可以通过查阅登记簿,知晓商铺上已设立抵押权的事实。该商铺后经法院委托拍卖,被丁竞买购得。丁取得商铺所有权后,有权请求承租人丙腾退该商铺。该规则是:先抵后租,买卖可破租赁。基于合同相对性,丙应向甲请求退还剩余租金。因此,B说法错误,不选;C说法正确,应选。
    选项D不选:城镇房屋租赁合同司法解释第20条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本题中属于上述例外情形(一),故丙无权要求丁继续履行租赁合同。D说法错误,不选。
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