甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登记，借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己，在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙，预收了1年租金。半年后经乙银行请求，该商铺被法院委托拍卖，由丁竞买取得。下列哪一选项是正确的?(2017／3／8)

admin2021-05-28 44

问题甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登记，借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己，在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙，预收了1年租金。半年后经乙银行请求，该商铺被法院委托拍卖，由丁竞买取得。下列哪一选项是正确的?(2017／3／8)

选项 A、甲与丙之间的租赁合同无效
B、丁有权请求丙腾退商铺，丙有权要求丁退还剩余租金
C、丁有权请求丙腾退商铺，丙无权要求丁退还剩余租金
D、丙有权要求丁继续履行租赁合同

答案C

解析选项A不选：《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。甲丙之间的房屋租赁合同不存在上述无效事由，合同有效。
选项B不选：《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。甲的商铺抵押给乙银行，并且办理了抵押登记。之后，甲将该商铺出租给丙，丙对商铺抵押的事项并不知情。此处，丙主观有过失，因为，商铺之上已经有抵押登记，已经向社会公示，丙完全可以通过查阅登记簿，知晓商铺上已设立抵押权的事实。该商铺后经法院委托拍卖，被丁竞买购得。丁取得商铺所有权后，有权请求承租人丙腾退该商铺。该规则是：先抵后租，买卖可破租赁。基于合同相对性，丙应向甲请求退还剩余租金。因此，B说法错误，不选；C说法正确，应选。
选项D不选：城镇房屋租赁合同司法解释第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本题中属于上述例外情形(一)，故丙无权要求丁继续履行租赁合同。D说法错误，不选。

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