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某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700m2,容积率为1.5,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工,时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700m2,容积率为1.5,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工,时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为
admin
2011-02-04
121
问题
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700m
2
,容积率为1.5,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工,时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%。至2007年6月30日已完成主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投人40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末),然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以1.5%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。[2007年考题]
选项
答案
解: 设该在建工程的正常购买总价为P (1)续建完成后的总价值: 1)未来受益年限:n=(40—1—2一1)年=36年; 2)未来年纯收益现值之和: [*] 3)装修及大装修费用现值之和 方法一: [*] 方法二: [*] 方法三: 4年的报酬率: [*] 4)续建完成后的总价值:V=(V
1
一V
2
)÷(1一13%)
1.5
=(439.48—92.79)万元÷(1+13%
1.5
=288.62万元。(2)续建总费用: [*] 万元。 (3)销售税费和销售费用:V
4
=288.62万元×(6%+2%)=23.09万元。 (4)购买该在建工程的税费总额:V
5
=P×3%。 (5)求在建工程价值PP=(288.62—108.57—23.09)万元=P×3%P=152.388万元
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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