2. 工程
  3. 某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为1．5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工，时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为

某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为1．5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工，时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为

admin2011-02-04  78
问题 某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为1．5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工，时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3％。至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55％，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13％。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投人40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)，然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1．5％的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15％。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中，买方按售价的3％缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2％和6％。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。[2007年考题]
选项
答案解： 设该在建工程的正常购买总价为P (1)续建完成后的总价值： 1)未来受益年限：n=(40—1—2一1)年=36年； 2)未来年纯收益现值之和： [*] 3)装修及大装修费用现值之和 方法一： [*] 方法二： [*] 方法三： 4年的报酬率: [*] 4)续建完成后的总价值：V=(V1一V2)÷(1一13％)1．5=(439．48—92．79)万元÷(1+13％1．5=288．62万元。(2)续建总费用： [*] 万元。 (3)销售税费和销售费用：V4=288．62万元×(6％+2％)=23．09万元。 (4)购买该在建工程的税费总额：V5=P×3％。 (5)求在建工程价值PP=(288．62—108．57—23．09)万元=P×3％P=152．388万元
解析
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