S市有一面积为4000m2的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年 1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年

admin2014-04-04 73

问题 S市有一面积为4000m²的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年 1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
(1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
(2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≤3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通” (即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
(3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业 800元/m²，住宅450元/m²。
(4)其他相关资料如下。
①该市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%。
②商业用地、居住用地的还原利率均为6%。
③根据容积率修正系数表，该市同类型土地在乎均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%。
④根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%。
⑤基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

选项

答案方法选择根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。 2．解题思路先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。 3．适用公式待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额 4．计算步骤 1)选择计算方法根据题目所提供的资料，可采用基准地价系数修正法评估。 2)计算商业部分地价 (1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区，基准地价为800元/m²。 (2)确定影响因素修正系数。影响因素修正系数=1+(-2%)=0.98 (3)确定年期修正系数。年期修正系数=[1-1/(1+6%)³³]÷[1-1/(1+6%)⁴⁰]=0.9458 (4)确定期日修正系数。期日修正系数=(1+0.5%)¹⁹=1.0994 (5)确定容积率修正系数。容积率修正系数=(1+1%)⁸=1.0829 (6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 (7)计算商业部分地价。商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数=800×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79(元/m²) 商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例=882.79×4000×10%=353116(元) 3)计算住宅部分地价 (1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/m²。 (2)确定影响因素修正系数。影响因素修正系数=1+3%=1.03 (3)确定年期修正系数。年期修正系数=[1-1/(1+6%)⁶³]÷[1-1/(1+6%)7⁷⁰]=0.9913 (4)确定期日修正系数。期日修正系数=(1+0.5%)¹⁹=1.0994 (5)确定容积率修正系数。=1.0994 (5)确定容积率修正系数。容积率修正系数=(1+1%)⁸=1.0994 (5)确定容积率修正系数。=1.0829 (6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 (7)计算住宅部分地价。住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数=450×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.01(元/m²) 住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例=547.01×4000×90%=1969236(元) 4)计算宗地总价宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价=353116+1969236=2322352(元)=232(万元) 宗地单价=用地总价÷用地面积=2322352÷4000=581(元/m²)

解析

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