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某旧厂房的土地面积4000m2,建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/m2的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每平方米建筑面积10
某旧厂房的土地面积4000m2,建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/m2的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每平方米建筑面积10
admin
2008-01-15
48
问题
某旧厂房的土地面积4000m
2
,建筑面积6000m
2
。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/m
2
的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每平方米建筑面积1000元(装修改造费均匀投入,视同发生在装修改造期中)。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的70%;附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元,出租的成本及税费为年租金的40%,资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用动态方式,折现率为8%)。
选项
答案
(1) 该旧厂房现状下正常购买总价V (2) 装修改造后的总价值: [*] (3) 补交地价款=500×6000=300(万元) (4) 装修改造费=1000×6000×(1+8%)-0.5=5773502.69(元) (5) 买方需支付的税费=V×4% (6) 利润=(V+3000000+5773502.69+4%V)×10% (7) 旧房购买总价: V=28495047.97-3000000-5773502.69-(V+3000000+5773502.69+V×4%)×10%-V×4% V=16529995.65(元) =1653(万元)
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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