首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容),阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1.土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例,计算平均值为92.25元/平方米。根据当地制定的征地
以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容),阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1.土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例,计算平均值为92.25元/平方米。根据当地制定的征地
admin
2010-05-04
56
问题
以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容),阅读后回答所提问题。
(一)采用成本逼近法估价
1.土地取得费
估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例,计算平均值为92.25元/平方米。根据当地制定的征地区片价,估价对象所在区片的补偿标准为80元/平方米,考虑到估价对象的具体位置和条件,确定估价对象土地取得费为90元/平方米。
2.有关税费
A.土地管理费
根据××省财政厅、×x省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([1995]×财农字第82号)规定,“土地管理费按征地费总额的2%征收”,确定估价对象土地管理费为1.8元/平方米。
B.耕地占用税
根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[1987]119号),耕地占用税为8元/平方米。
C.耕地开垦费
根据《××省土地管理条例》第29条,每平方米在10-15元的征收范围,本次评估过程中,按每平方米10元征收耕地开垦费。有关税费=A+B+C=19.8元/平方米
3.土地开发费
估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗她内平整的状态,根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》,并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况,确定土地开发费用为85元/平方米。
4.投资利息
投资利息的本质是体现资金的时间价值,在取得土地及开发过程中,资金的投入应考虑其时间价值,在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解,平均开发期限确定为一年,投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%,土地取得费及税费为一次性投入,土地开发费用为均匀投入,投资利息计算如下:
投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=(90+19.8)xlx6.12%+85xlxl/2x6.12%=9.32(元/平方米)
5.投资利润
通过调查当地土地开发及投资状况,成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况,工业用地开发的利润率一般为10%左右,则估价对象投资利润为:
投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10%=19.48(元/平方米)
6.土地增值收益
根据土地管理部门提供的资料,当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10%-30%计,考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度,本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式:
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15%=33.54(元/平方米)
7.无限年期土地使用权价格
该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为:土地单价 =1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54
=257.14(元/平方米)
8.区位修正
成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格,有必要对其进行微观区位因素修正。根据估价人员认为,对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当,综合分析后确定,区位修正系数确定为6.64%。则:区位修正后土地使用权价格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)
9.有限年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式:VN=Va×[1-1/(1+τ)N]
VN——估价对象N年期土地使用权价格(元/平方米)
Va——无限年期土地使用权价格(元/平方米)
τ——土地还原率6%(按估价基准日中国人发银行公布的一年期(含一年)存款利率2.52%,综合考虑通货膨胀,再加上一定的风险因素调整值,按6%计)
N——剩余土地使用年期
运用上述公式,有限年期土地使用权单价=253.3(元/平方米)”
上述案例中,土地取得费的计算结果要高于征地区片价,请从区片价的特点简述可能的原因。
选项
答案
上述案例中,土地取得费的计算结果要高于征地区片价,从区片价的特点简述可能的原因 (1)征地区片价不包括青苗补偿; (2)征地区片价不包括地上物补偿; (3)估价对象人均耕地面积较低; (4)估价对象土地质量较好; (5)估价对象区位条件好; (6)人均收入水平高; (7)人均生活水平高; (8)人均社会保障水平高; (9)区片价只是实际补偿的基础。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/RK7y777K
本试题收录于:
土地估价案例与报告题库土地估价师分类
0
土地估价案例与报告
土地估价师
相关试题推荐
根据现行规定,在国家统一下达的计划中,不作为大中型项目安排的有()。
下列有关项目负债筹资的表述中,正确的是()。
下列各项属于可行性研究报告内容的是()。
按照国家《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300--2001)规定,工程建设项目可分为单位工程、分部工程和分项工程。以下各项属于分项工程的是()。
根据我国现行规定,经全国造价工程师执业资格统一考试合格的人员,应当在取得造价工程师执业资格考试合格证书后的()内申请初始注册。
在项目融资过程中,评价项目风险因素和选择项目融资方式所处的项目融资阶段分别为()阶段。
根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》,土地登记代理人可以从事()登记代理业务。
()是关于单位使用土地的土地登记申请人的不正确表述。
土地登记代理的基本原则不包括()。
()是指土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查,完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查,不过问土地权利是否真实等事项。
随机试题
可用于亲水性凝胶骨架片的材料为
男性,41岁。发热2周,右上腹及右腰部疼痛1周。体检:右上腹隆起,肝肋下3cm,有叩痛及触痛,B超:肝右叶下部5锄×4cm液平段,1个月前有慢性腹泻史,考虑为阿米巴肝脓肿。下列哪项治疗是错误的
流感病室用食醋熏蒸消毒,每100m3空间食醋的用量为( )
意识全部丧失,深浅反射均消失的状态称为
A.二陈汤合三子养亲汤B.清金化痰汤C.桑杏汤D.黛蛤散合黄芩泻白散E.三拗汤合止嗽散
某机械预算价格为20万元,耐用总台班为4500台班,大修理间隔台班为900台班,一次大修理费为9000元,则台班大修理费为()元。
填入空缺处最恰当的是()。
(注:顺差是指在国际收支上,一定时期内收入大于支出的差额;逆差指的是在国际收支上,一定时期内支出大于收入的差额;表中同比数据为正的代表同比增长,同比数据为负的代表同比下降)2011年至2017年,我国服务进出口逆差最大的年份是:
有以下程序main(){unsignedchara=2,b=4,c=5,d;d=a|b;d&=c;printf("%d\n",d);}程序运行后的输出结果是
十进制数39转换成二进制整数是
最新回复
(
0
)