2. 工程
  3. 某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10 000m2的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项

某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10 000m2的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项

admin2013-04-12  49
问题 某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10 000m2的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：
(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25 000／m2。其中，1—4层为商场，建筑面积10 000m2；8层为设备层，建筑面积为1 000m2；其余层为写字楼，建筑面积14 000m2。写字楼中2层自用，建筑面积2 000 m2。
(2)该不动产预算投资2 400元m2，开发建设周期预计2年，第一年投入60％，第二年投入40％，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5．5元，写字楼为每平方米建筑面积3．5元。估价师对市场进行调查获得一些资料：
(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2．500元／m2，经估算，本项目投资总量为6 250万元。
(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5．0元／m2，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3 000万元。
(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10％、8％和12％。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0．2％。
(6)当地土地还原率为8％，综合还原率为10％(已考虑建筑物每年的折旧损失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10％，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30％。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1％，有关的银行存款年利率为6．5％，贷款年利率为10％。
请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
选项
答案(1)计算房地产总价 1)该建筑物房地产年总收益为30 000 000元。 2)求取该建筑房地产总费用： 管理费、维修费、税金为8 000 000元。 保险费=建安造价×0．2％=62 500 000元×0．2％=125 000元 总费用=管理费+维修费+保险费+税金 =(8 000 000+125 000)元 =8 125 000元 3)房地产总纯收益=(30 000 000—8 125 000)元 =21 875 000元 [*] (2)计算土地价格 1)总建筑成本=建筑总面积×建安造价=62 500 000元。 2)估算房地产开发利息： 房地产开发利息=土地取得费用×[(1+10％)2-1]+60％×6250×[(1+10％)1.5-1] +40％×6250×[(1+10％)0.5-1] =0．21×土地取得费用+6 983 586．19元 3)估算房地产开发利润： 投资回报率=(土地取得费用+开发成本)×30％ =(土地取得费用+62 500 000)×30％ =0．3×土地取得费用+18 750 000元 4)估算房地产销售税费： 销售税费=售价×10％=216 085 986．8元×10％=21 608 598．68元 5)估算待估宗地价格： 土地取得费用=房地产总价-开发成本-利息-利润-税费 =216 085 986．8-62 500 000-(0．21×土地取得费用+6 983 586．19)- (0．3×土地取得费用+18 750 000)-21 608 598．68 =106 243 801．90-0．51×土地取得费用 则：土地取得费用=106 243 801．90-0．51×土地取得费用 土地取得费用=70 360 243．69元 地价=土地取得费用／(1+购地税费) =70 360 243．69／(1+1％)元 =6 966万元 附：年期不同保留位数时的不同结果对照表 [*]
解析
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