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被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(

admin2011-06-23  31
问题 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年用期问，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用南承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前巾止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1％，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10％。
要求：评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。
选项
答案1．客观收益年限=40—2—2=36(年) 2．判断现有合同是否能够违约： 目前已有租赁合同的年限为3年。首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益， 分别为： 2009年：[150×(1+1％)一(110+20)]×1000=21500(元) 2010年：[150×(1+1％)2一(110+30)]×1000=13015(元) 2011年：[150×(1+1％)3一(110+40)×1000=4545．15(元) 这些违约多获得的收益现值之和=21500×(1+10％)-1+13015×(1+10％)-2+4545．15×(1+10％)-3=33716．49(元) 违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。 3．现有合同的收益现值=(110+10+10)×1000／(1+10％)+140×1000／(1+10％)2+150×1000／(1+10％)3=346581．52(元) 4．合同结束之后的收益为客观收益。 其收益现值为： 客观收益年限=40—2—5=33(年) 基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1％)3=154545．15(元) 收益现值=154545．15／10％×[1一1／(1+10％)3]／(1+10％)3=1111126．49(元) 5．最佳转让价值=346581．52+1111126．49=1457708．01(元)
解析
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