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  3. 某投资者在市区购买了30000万平方米的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元/平方米，同时按照购买价格4%的比例支付契税、0.5%的比例支付手续费、0.5%的比例支付律师费、0.3%的比例支付其他费用。其中：30%的购房费用和各种税费均由投资者的自

某投资者在市区购买了30000万平方米的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元/平方米，同时按照购买价格4%的比例支付契税、0.5%的比例支付手续费、0.5%的比例支付律师费、0.3%的比例支付其他费用。其中：30%的购房费用和各种税费均由投资者的自

admin2010-02-24  27
问题 某投资者在市区购买了30000万平方米的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元/平方米，同时按照购买价格4%的比例支付契税、0.5%的比例支付手续费、0.5%的比例支付律师费、0.3%的比例支付其他费用。其中：30%的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付，70%的购房费用使用商业贷款，贷款期限为15年，年利率为7.5%(假设在还款其内利率不变)，按照每年年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼的出租价格为4.5元/平方米/天，据分析，这一价格在5年内以2%的年增长率上升，从第6年开始保持与第5年相同的价格水平。该写字楼前三年的出租率分别为65%、75%和 85%，从第四年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为经营收入的10%，税率为经营收入的17.5%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，土地使用年限为50年，建设期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的残值收入约为其建安造价的50%，该建筑物的建安造价约为4500元/平方米。投资者期望的目标收益率为12%。编制该项投资的自有资金现金流量表并计算所得税前的财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期，判断该项目的可行性。
选项
答案项目计算期为50-2=48年，基准收益率为12%。 1．现金流入 写字楼租赁收入： 第1年30000×4.5×30×12×65%/10000=3159.00(万元) 第2年30000×4.5×1.02×30×12×75%/10000=3717.90(万元) 第3年30000×4.5×1.022×30×12×85%/10000=4297.89(万元) 第4年30000×4.5×1.023×30×12×95%/10000=4899.60(万元) 第5～48年30000×4.5×1.024×30×12×95%/10000=4997.59(万元) 回收固定资产余值： 第48年：4500×30000×50%/10000=6750.00(万元) 2．现金流出 项目资本金流出=30000×1×(30%+4%+0.5%+0.5%+0.3%)=10590.00 (万元) 借款还本付息采用等额资金回收的公式计算，计算公式为： 敌： 借款还本付息=30000×70%×1×7.5%/[1-(1+7.5%)-15]=2379.03(万元) 经营成本=租赁收入×10% 销售税金及附加=租赁收入×17.5% 具体数据如袁9-5中所示。P505(参照教材) 3．净现金流量 净现金流量=现金流入-现金流出 4．指标计算 (1)财务净现值：财务净现值为折现净现金流的累计，如现金流量表(表9-5，请参考教材P505)中所示，财务净现值为962.76万元。 (2)内部收益率：该项目财务净现值大于零，则其内部收益率一定大于基准收益率，故取13%的折现率进行试算。当折现率为13%时，计算所得的净现值为-454．21，故内部收益率在12%与13%之间，计算过程如下： 内部收益率=12%+[962.76/(962.76+454.21)]%=12.68% 5．结论 因为该项目财务净现值962.72＞0，内部收益率12.68%＞12%，故该项目可行。 计算项目的盈利能力指标和清偿能力指标。 (1)盈利能力指标： ①动态指标。项目投资(税前)财务内部收益率： 由项目投资现金流量表，当i=28%时，FNPV(税前)=88.44万元；当i=29%时， FNPV(税前)=-33.37万元，所以财务内部收益率(税前)为： FIRR(税前)=28%+88.44/(88.44+33.37)×1%=28.73% 财务净现值(税前)=4016.95万元 项目投资(税后)财务内部收益率： 由项目投资现金流量表，当i=22%时，FNPV(税后)=109.78万元；当i=23%时， FNPV(税后)=-37.34万元，所以财务内部收益率(税后)为： FIRR(税后)=22%+109.78/(37.34+109.78)×1%=22.75% 如项目投资现金流量表，可得财务净现值FNPV税后)=2466.13万元 资本金财务内部收益率：由资本金现金流量表，当i=25%时，FNPV=74.98万元；当 i=26%时，FNPV=-25.76万元，所以财务内部收益率为： FIRR=25%+74.98/(25.76+74.98)×1%=25.74% ②静态指标。由利润与利润分配表可得： 总投资收益率=年平均息税前利润/项目总投资=(12851/8)/(5058.9+205+ 631.67)×100%=27.25% 资本金净利润率=年平均净利润/项目资本金=(9307.50/8)/(1529.45×2+ 631.67)×100%=31.52% (2)偿还能力指标。根据借款还本付息计划表和利润与利润分配表： 利息备付率=息税前利润/当期应付利息 第3年利息备付率=1070.5/220.50=4.85，其他年度按相同方法计算。 偿债备付率=(息税前利润加折旧和摊销-所得税)/应还本付息金额 第3年偿债备付率=(1509.16-212.50)/955.50=1.36，其他年度按相同方法计算。 分析项目的可行性，该项目的财务净现值FNPV大于零，财务内部收益率FIRR大于基准收益率12%，总投资收益率大于行业总投资收益率20%，资本金净利润率大于行业资本金净利润率25%，盈利能力指标都较高，高于其各自的基准判别标准；投资回收期较短，利息备付率大于2，偿债备付率接近或大于1.3。反映了该项目既有较强的盈利能力，也具有较强的清偿能力，从财务角度分析，该项目是可行的。
解析
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