首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
财经
某投资者在市区购买了30000万平方米的写字楼拟用于出租经营,购买价格为10000元/平方米,同时按照购买价格4%的比例支付契税、0.5%的比例支付手续费、0.5%的比例支付律师费、0.3%的比例支付其他费用。其中:30%的购房费用和各种税费均由投资者的自
某投资者在市区购买了30000万平方米的写字楼拟用于出租经营,购买价格为10000元/平方米,同时按照购买价格4%的比例支付契税、0.5%的比例支付手续费、0.5%的比例支付律师费、0.3%的比例支付其他费用。其中:30%的购房费用和各种税费均由投资者的自
admin
2010-02-24
38
问题
某投资者在市区购买了30000万平方米的写字楼拟用于出租经营,购买价格为10000元/平方米,同时按照购买价格4%的比例支付契税、0.5%的比例支付手续费、0.5%的比例支付律师费、0.3%的比例支付其他费用。其中:30%的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付,70%的购房费用使用商业贷款,贷款期限为15年,年利率为7.5%(假设在还款其内利率不变),按照每年年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼的出租价格为4.5元/平方米/天,据分析,这一价格在5年内以2%的年增长率上升,从第6年开始保持与第5年相同的价格水平。该写字楼前三年的出租率分别为65%、75%和 85%,从第四年开始出租率达到95%,且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为经营收入的10%,税率为经营收入的17.5%。如果购买投资发生在第一年的年初,每年的经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末,土地使用年限为50年,建设期已使用2年,土地使用年限期止建筑物的残值收入约为其建安造价的50%,该建筑物的建安造价约为4500元/平方米。投资者期望的目标收益率为12%。编制该项投资的自有资金现金流量表并计算所得税前的财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期,判断该项目的可行性。
选项
答案
项目计算期为50-2=48年,基准收益率为12%。 1.现金流入 写字楼租赁收入: 第1年30000×4.5×30×12×65%/10000=3159.00(万元) 第2年30000×4.5×1.02×30×12×75%/10000=3717.90(万元) 第3年30000×4.5×1.022×30×12×85%/10000=4297.89(万元) 第4年30000×4.5×1.023×30×12×95%/10000=4899.60(万元) 第5~48年30000×4.5×1.024×30×12×95%/10000=4997.59(万元) 回收固定资产余值: 第48年:4500×30000×50%/10000=6750.00(万元) 2.现金流出 项目资本金流出=30000×1×(30%+4%+0.5%+0.5%+0.3%)=10590.00 (万元) 借款还本付息采用等额资金回收的公式计算,计算公式为: 敌: 借款还本付息=30000×70%×1×7.5%/[1-(1+7.5%)-15]=2379.03(万元) 经营成本=租赁收入×10% 销售税金及附加=租赁收入×17.5% 具体数据如袁9-5中所示。P505(参照教材) 3.净现金流量 净现金流量=现金流入-现金流出 4.指标计算 (1)财务净现值:财务净现值为折现净现金流的累计,如现金流量表(表9-5,请参考教材P505)中所示,财务净现值为962.76万元。 (2)内部收益率:该项目财务净现值大于零,则其内部收益率一定大于基准收益率,故取13%的折现率进行试算。当折现率为13%时,计算所得的净现值为-454.21,故内部收益率在12%与13%之间,计算过程如下: 内部收益率=12%+[962.76/(962.76+454.21)]%=12.68% 5.结论 因为该项目财务净现值962.72>0,内部收益率12.68%>12%,故该项目可行。 计算项目的盈利能力指标和清偿能力指标。 (1)盈利能力指标: ①动态指标。项目投资(税前)财务内部收益率: 由项目投资现金流量表,当i=28%时,FNPV(税前)=88.44万元;当i=29%时, FNPV(税前)=-33.37万元,所以财务内部收益率(税前)为: FIRR(税前)=28%+88.44/(88.44+33.37)×1%=28.73% 财务净现值(税前)=4016.95万元 项目投资(税后)财务内部收益率: 由项目投资现金流量表,当i=22%时,FNPV(税后)=109.78万元;当i=23%时, FNPV(税后)=-37.34万元,所以财务内部收益率(税后)为: FIRR(税后)=22%+109.78/(37.34+109.78)×1%=22.75% 如项目投资现金流量表,可得财务净现值FNPV税后)=2466.13万元 资本金财务内部收益率:由资本金现金流量表,当i=25%时,FNPV=74.98万元;当 i=26%时,FNPV=-25.76万元,所以财务内部收益率为: FIRR=25%+74.98/(25.76+74.98)×1%=25.74% ②静态指标。由利润与利润分配表可得: 总投资收益率=年平均息税前利润/项目总投资=(12851/8)/(5058.9+205+ 631.67)×100%=27.25% 资本金净利润率=年平均净利润/项目资本金=(9307.50/8)/(1529.45×2+ 631.67)×100%=31.52% (2)偿还能力指标。根据借款还本付息计划表和利润与利润分配表: 利息备付率=息税前利润/当期应付利息 第3年利息备付率=1070.5/220.50=4.85,其他年度按相同方法计算。 偿债备付率=(息税前利润加折旧和摊销-所得税)/应还本付息金额 第3年偿债备付率=(1509.16-212.50)/955.50=1.36,其他年度按相同方法计算。 分析项目的可行性,该项目的财务净现值FNPV大于零,财务内部收益率FIRR大于基准收益率12%,总投资收益率大于行业总投资收益率20%,资本金净利润率大于行业资本金净利润率25%,盈利能力指标都较高,高于其各自的基准判别标准;投资回收期较短,利息备付率大于2,偿债备付率接近或大于1.3。反映了该项目既有较强的盈利能力,也具有较强的清偿能力,从财务角度分析,该项目是可行的。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/SC4r777K
本试题收录于:
资产评估实务(二)题库资产评估师分类
0
资产评估实务(二)
资产评估师
相关试题推荐
某市2007~2013年期间地区生产总值资料如表1所示。请根据上述资料回答下列问题:该市2007~2013年期间地区生产总值数列属于()。
保证时间序列中同一指标在同时点上的可比性是编制时间序列的关键。()
反映现象总体内涵上变动程度的指数是()。
单位从业人员包括离开本单位仍保留劳动关系的人员。()
房地产开发企业(单位)购置的土地、尚未销售的商品房等均计入“存货”。()
有关强度相对指标的正确论述有()。
能源消费总量核算可以从两个角度进行,分别是供应和()。
构成产业活动单位必须同时具备的条件是()。
下列关于法人单位必须具备的条件的描述,不正确的是()。
经过多年的发展,我国政府统计已具备了()的整体功能。
随机试题
设=l,其中l为-定值且(l≠0,l≠1),则f(x)在点x=a处
药物作用的强弱取决于:药物作用持续的久暂取决于:
男孩,3岁,自幼人工喂养,食欲极差,有时腹泻。身高85cm,体重7500g,皮肤干燥、苍白,腹部皮下脂肪厚度约0.3cm,脉搏缓慢,心音较低钝。假设此患儿出现哭而少泪。眼球结膜有毕脱斑,则有
锅炉、压力容器、电梯、起重机械等特种设备及其安全附件、安全保护装置的制造、安装、改造单位,应当经国务院()许可,方可从事相应的活动。
按照《公约》的规定,一项发盘的内容必须十分肯定,只有具备()才算十分确定。
根据《个人贷款管理暂行办法》有关贷款资金支付管理的规定,采用贷款人受托支付的,贷款人应()。
近代,地方自治制的警察管理体制的代表国家是()。
设A是n阶非零矩阵,Am=0,下列命题中不一定正确的是
有以下程序:#include<stdio.h>main(){inta=0,b=0,c=0,d=0;printf(’’%d,%d,%d,%d\n’’,a,b,c,d);}程序的运行结果是()。
A、Mark’strainhasleftearlier.B、Mark’strainhasbeendelayed.C、Mark’strainisoftenlate.D、Markislikelytomissthetra
最新回复
(
0
)