为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例.其有关资料如下表 上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据

admin2013-11-04  32

问题 为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例.其有关资料如下表
   
   上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从2001年7月1日至2002年 1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002年11月1至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均)。

选项

答案(1)此题首先应确定采用3个交易实例为可比实例,尽管题目所给出的信息尚不够丰富,如5个交易实例建筑结构不清楚,成交面积大小不了解,权利性质未说明等.在极有限的信息条件下,比较难以做出筛选决定,初步认为A、C、E三个交易实例作为可比实例较为恰当,原因是D交易实例成交日期较早,在2001年7月;而交易实例B的交易情况离正常交易情况距离较远,故而舍去,保留了A、C、E作为可比实例。 (2)以市场法求取某住宅的价格(单价)。 ①建立价格可比基础。可以认为这一步已经完成,A、C、E的单价都是人民币元/平方米建筑面积,分别为5100、5200、5000。 [*] 经市场法评估,该住宅楼在估价时点(2003年8月31日)的正常单价为5325.85元/m2建筑面积。

解析
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