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  3. 位于市区的某中外合资房地产开发公司，2011年发生以下业务： (1)1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关费用240万元； (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3； (3)住宅楼

位于市区的某中外合资房地产开发公司，2011年发生以下业务： (1)1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关费用240万元； (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3； (3)住宅楼

admin2012-12-06  44
问题 位于市区的某中外合资房地产开发公司，2011年发生以下业务：
(1)1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关费用240万元；
(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3；
(3)住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；
(4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
(6)9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入。不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用。
要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
计算公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案增值额=15000-(4160+3480+2298+825)=15000-10763=4237(万元)增值率=4237÷10763×100％=39．37％，适用30％的税率应纳土地增值税=4237×30％=1271．1(万元)
解析 ①将写字楼作价与他人联营开设商场，收取固定收入，不承担经营风险的行为，实质上是出租行为，由于写字楼没有发生产权变化，不缴纳土地增值税。②计税收入中没有写字楼的转让收入，扣除项目中也没有写字楼的相应开发成本、开发费用。③住宅楼能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但不包括加息和罚息；其他开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的5％以内计算扣除；会所无法分摊利息支出，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除。④与住宅配套的会所产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
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