首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营,该投资者在购买该写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中,相当于楼价30%的购买投资和各种税费
某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营,该投资者在购买该写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中,相当于楼价30%的购买投资和各种税费
admin
2010-08-08
57
问题
某投资者以10000元/m
2
的价格购买了一栋建筑面积为27000m
2
的写字楼用于出租经营,该投资者在购买该写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中,相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付,相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内,其月租金水平始终保持160元/m
2
,前三年的出租率分别为65%、75%和85%,从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初,每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末,整个出租经营期为48年,投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率,并判断该项目的可行性。
选项
答案
(1)写字楼购买总价:27000m
2
×10000元/m
2
=27000万元 (2)写字楼购买过程中的税费:27000万元×(4%+0.5%+0.3%)=1296万元 (3)投资者投入的资本金:27000万元×30%+1296万元=9396万元 (4)抵押贷款金额:27000万元×70%=18900万元 (5)抵押贷款年还本付息额:A=P×i/[1一(1+i)
-n
]=18900万元×7.5%/[1一(1+7.5%)
-16
]=2141.13万元 (6)项目投资现金流量表(表3—76) [*] (7)全部投资财务内部收益率和财务净现值 1)求FNPV。因为i
c
=14%,故 [*] =4958.8l万元 2)求FIRR。 ①因为i
1
=ll%时,NPV
1
=1701.6万元 ②设i
2
=12%,则可算出NPV
2
=一870.7万元 ③所以FIRR=12%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=12.66% (8)资本金财务内部收益率和财务净现值1)求FNPVE。因为i
cE
=14%,故 [*] 2)求FIRR
E
。 ①因为i
E1
=14%时,NPV
E1
=789.8万元 ②设i
E2
=15%,则可算出NPV
E2
=一224.4万元 ③所以FIRR
R
=15%+1%×789.8/(789.8+224.4)=15.78% (9)因为FNPV=4747.1万元>0,FIRR=11.66%>10%,故该项目从全投资的角度看可行。 因为FNPV
E
=789.8万元>0,FIRR
E
=14.78%>14%,故该项目从资本金投资的角度看也可行。 (10)讨论:在计算资本金盈利能力指标时,由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益,因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大,说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益,则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元,财务内部收益率增加到21.94%。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/Sh9f777K
本试题收录于:
房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
0
房地产估价案例与分析
房地产估价师
相关试题推荐
台湾房地产经纪业的发展趋势,包括以下几个方面()。
取得房地产经纪人员职业资格证书的人员,只能在其取得职业资格证书()所规定允许从事的房地产经纪业务范围内执行房地产经纪业务,不得超越。
网络制组织结构形式的缺点是,将某些基本职能外包,必然会增加()的困难。
香港所有房地产经纪从业人员均须通过资格考试,由香港考试局委托()举办。
以公司形式设立房地产经纪机构的,应当有()名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和()名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。
()是指投资者以开发、买卖或租赁房地产等形式进行的盈利性商业活动。其投资目的不仅是为了回收原垫付的所投资金,而且要获取盈利,其投资收益主要是通过经营来实现的。
房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。它除了必须符合一般房屋租赁的必要条件外,另外的条件之一就是房屋租赁必须取得原出租人的()同意。
以出让、征用、划拨方式取得土地使用权的,可以由()申请房地产登记。
以房地产买卖、交换、赠与取得土地使用权的,可以由()申请房地产登记。
计算财务净现值时设定的折现率,通常为投资者可接受的最低收益率,一般应取()。
随机试题
出血量较大的手术,收缩压可降至80mmHg,但持续时间不宜过长,主要防止损害的脏器是
有关慢性肾盂肾炎的论述正确的有
下列符合雷诺现象的是
患者女性,15岁。注射青霉素后出现四肢冰凉、发绀、面目苍白、表情淡漠、脉搏细速、尿量减少、血压下降,可用于解救的药物是
A.阿米替林B.吗氯贝胺C.氟西汀D.文拉法辛E.米氮平易引起体重增加,偶见直立性低血压的是()。
某企业有玻璃器皿生产车间,该企业的玻璃器皿制造分为烧制玻璃熔液、吹制成型和退火处理三道主要工序,烧制玻璃溶液的主要装置是玻璃熔化池炉。烧制时,从炉顶部侧面人工加入石英砂(二氧化硅)、纯碱(氢氧化钠)、三氧化二砷等原料,用重油和煤气作燃料烧至1300~170
下列生产安全事故中,可判定为重大事故等级的是()。
Thebeautifulmountainvillage______wespentourholidaylastyearislocatedin______isnowpartofGuangxi.
我国《合同法》规定:当事人依法可以委托代理人订立合同。结合法律规则的结构,该规则没有省略的是()
描述数据库中全体数据的全局逻辑结构和特征的是()
最新回复
(
0
)