2. 工程
  3. 某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发

某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发

admin2013-06-10  29
问题 某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年 5月底开发完成后出售土地的平均单价。
选项
答案该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为： 开发区某宗地的单价 [*] 单位面积土地取得费用＝15万元/亩 ＝150 000元/666.67平方米 ＝225(元/平方米) 单位面积土地开发费用＝200000000元/1000000平方米 ＝200(元/平方米) 单位面积利息＝225×[(1+10%)2-1)+200×{40%×[(1+10%)1.5-1)+60%×[(1 +10%)0.5-1]} ＝65.37(元/平方米) 单位面积利润＝(225+200)×15%＝63.75(元/平方米) 设开发后的售价为V，则： 单位面积销售税费＝V×6% 单位面积土地增值收益＝(225+200+65.37+V×6%)×20% ＝98.07+0.012V 可销售面积土地单价V [*] ＝840.63+0.1029V V＝937.05(元/平方米) 单位可销售面积48年使用权价格＝937.05×[*] ＝933(元/平方米) 所以，2001年5月底开发完成后出售土地48年使用权的平均单价为933元/平方米。
解析
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