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某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年,开发成“五通一平”后分块出售。调查得知:该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩,土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后,“五通一平”土地开发
某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年,开发成“五通一平”后分块出售。调查得知:该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩,土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后,“五通一平”土地开发
admin
2013-06-10
24
问题
某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年,开发成“五通一平”后分块出售。调查得知:该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩,土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后,“五通一平”土地开发周期平均为2年,如果第一年投入开发费用的40%,第二年投入60%,各期投入为年内均匀投入,银行贷款年利息率10%,交易税费为熟地售价的6%,当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后,可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%,土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年 5月底开发完成后出售土地的平均单价。
选项
答案
该题是典型的新开发土地分块出售情况,计算公式为: 开发区某宗地的单价 [*] 单位面积土地取得费用=15万元/亩 =150 000元/666.67平方米 =225(元/平方米) 单位面积土地开发费用=200000000元/1000000平方米 =200(元/平方米) 单位面积利息=225×[(1+10%)
2
-1)+200×{40%×[(1+10%)
1.5
-1)+60%×[(1 +10%)
0.5
-1]} =65.37(元/平方米) 单位面积利润=(225+200)×15%=63.75(元/平方米) 设开发后的售价为V,则: 单位面积销售税费=V×6% 单位面积土地增值收益=(225+200+65.37+V×6%)×20% =98.07+0.012V 可销售面积土地单价V [*] =840.63+0.1029V V=937.05(元/平方米) 单位可销售面积48年使用权价格=937.05×[*] =933(元/平方米) 所以,2001年5月底开发完成后出售土地48年使用权的平均单价为933元/平方米。
解析
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