2. 工程
  3. 估价: (一)估价对象概况:本估价对象是一块“三通一平”的建设用地,土地总面积为20000m2,且土地形状规则,规则允许的用途为商业和居住,建筑容积率≤5,建筑覆盖≤60%,土地使用权出让时间为2001年10月,土地使用权年限为从出让时起50年。 (二)估

估价: (一)估价对象概况:本估价对象是一块“三通一平”的建设用地,土地总面积为20000m2,且土地形状规则,规则允许的用途为商业和居住,建筑容积率≤5,建筑覆盖≤60%,土地使用权出让时间为2001年10月,土地使用权年限为从出让时起50年。 (二)估

admin2011-03-29  69
问题 估价:
(一)估价对象概况:本估价对象是一块“三通一平”的建设用地,土地总面积为20000m2,且土地形状规则,规则允许的用途为商业和居住,建筑容积率≤5,建筑覆盖≤60%,土地使用权出让时间为2001年10月,土地使用权年限为从出让时起50年。
(二)估价要求:需要评估该块土地于2001年10月出让时的正常购买价格。
选项
答案解: (1)选择估价方法,该块土地属于待开发房地产,适用假设开发法进行估价,故选用假设开发法。具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。 (2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究,得知该块土地的最佳开发利用方式如下: ①用途为商业与居住混合。 ②建筑容积率达到最大的允许程度,即为5,故总建筑面积为100000m2。 ③建筑覆盖率宜为30%。 ④建筑物层数确定为18层,其中1~2层建筑面积相同,均为6000m2,适宜为商业用途,3~18层的建筑面积相同,均为5500m2,适宜为居住用途,故商业用途的建筑面积为12000m2,居住用途建筑为88000m2。 (3)预计开发期,预计共需3年时间才能完全建成投入使用,即2004年10月建成 (4)预测建成后的房地产价值。根据市场的调查部分析,估计商业部分在建成后可全部售出,居住部分在建成后可售出30%,半年后再可售出50%,其余20%需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元,居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。 (5)估算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元,勘察设计和前期工程费等预计为每平方米建筑面积500元,估计在未来3年的开发期内,开发建设费用的投入情况如下:第一年需投入20%,第二年需投入50%,第三年投入余下的30%,销售税费预计为售价的9%,其中广告宣传和销售代理费为售价的3%,营业税、交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解,如果得到该土地,还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。 (6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间,即2001年10月。 ①建成后的总价值 [*] 假设各年的投入是集中在各年的年中,这样,就有了上述计算中折现年数分别是0.5、1.5和2.5的情况 ③销售税费总额=建成后的总价值×9% =17658.66×9% =1589.28(万元) ④购地税费总额=总地价×3% =0.03总地价(万元) [*] 故我们将总地价确定为2161万元,而单位地价为1080元/m2,楼面地价为216元/m2。
解析
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