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  3. 致委托方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司。 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所。 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××

致委托方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司。 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所。 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××

admin2013-04-25  30
问题 致委托方函(略)
   ××别墅房地产估价结果报告(略)
  
××别墅房地产估价技术报告

   一、委托估价方
   ××市恒通房地产开发公司。
   二、受理估价方
   ××市房地产估价事务所。
   三、估价目的
   为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
   四、估价时点
   2004年4月15日。
   五、估价对象概况
   (一)××市概况(略)
   (二)××别墅项目概况
   1．土地情况
   ①土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
   ②土地总面积70000m2。
   ③用途：别墅及配套设施。
   ④108栋别墅，建筑总面积35285m2。
   其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。
   2．地上物情况
   该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。
   六、估价采用的方法和步骤
   (一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。
   (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
   七、计算过程
   (一)方法一：房地分别估价
   1．土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。
   ①利用成本法进行土地估价
   计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
   根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上3项合计为3324元/m2。
   ②利用市场比较法进行土地估价
   可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11。
   
   根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。
比准价格=(3410+3474+3230)/3元/m2=3371元/m2
成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出
土地单价：(3324+3371)/2元/m2=3348元/m2
③土地估价综合结果
土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000元=23436万元
2．别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
①据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
②根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285元=12095.7万元
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%元/m2=1714元/m2
③现有别墅建筑物价格
(3428×7548+1714×2830)元=3072.51万元
④别墅现有房地产价格
(23436+3072.51)万元=26508.51万元
(二)方法二：别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
1．别墅总楼价
市场研究分析(略)
据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，完工后的总楼价为11200×35285元=39519.2万元
2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%万元=3951.9万元
3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即
(12095.7-3072.51)万元=9023.19万元
4．别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元
八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表4-12：
   
估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。
九、附件，说明，其他资料(略)
选项
答案①一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价技术报告及有关的附件、资料。 ②应对估价人员临勘现场情况加以说明。 ③应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。 ④关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少。 ⑤土地使用权年限没有，这一点非常重要。 ⑥缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等。 ⑦对土地开发利用状况未作介绍。 ⑧对项目规划条件介绍不全面。 ⑨利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税。 ⑩上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。 (11)利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间过长；估价时间已有6年，相差时间过长。 (12)在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。 (13)土地估价的综合结果没有做年期修正。 (14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费 (15)方法二的销售税费中，不应包括所得税。 (16)销售税费重复计算。 (17)最后的估价结果总价格应用大写书写。 (18)房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。 (19)估价报告使用应注意的事项应加以说明。 (20)对建筑物状况介绍过于简单。 (21)对交易日期未作修正，应予说明。
解析
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