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有一砖混结构的住宅,于2003年1月10竣工投入使用,建筑面积93.88m2,该住宅原为福利商品房,于2006年1月10日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于2013年1月10日的市场价格。计算公式如下: 房
有一砖混结构的住宅,于2003年1月10竣工投入使用,建筑面积93.88m2,该住宅原为福利商品房,于2006年1月10日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于2013年1月10日的市场价格。计算公式如下: 房
admin
2017-09-30
73
问题
有一砖混结构的住宅,于2003年1月10竣工投入使用,建筑面积93.88m
2
,该住宅原为福利商品房,于2006年1月10日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于2013年1月10日的市场价格。计算公式如下:
房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧
(1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料,估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/m
2
,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/m
2
,则土地重新取得成本为:
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)
(2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门2011年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/m
2
,房产管理部门2012年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/m
2
,房产管理部门2013年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/m
2
,则估价对象建筑物重置总价为:
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088(元)
(3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算,其计算公式为:
建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)
其中,建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定,确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为:
建筑物折旧=244088×(1-70%)=73226.4(元)
(4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为:
房地产总价=16898.4+244088-73226.6=187760(元)
房地产单价=187760/93.88=2000(元/m
2
)。
选项
答案
1.土地重新取得成本计算错误,土地重新取得成本应为:土地重新取得成本一楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元); 2.建筑物重置总价计算错误,应使用13年公布的重置单价,估价对象建筑物重置总价为:建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元); 3.判定建筑物成新时,“建筑物为完好房、七成新”有误,应将完好房改为基本完好房。
解析
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房地产估价案例与分析
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