有一砖混结构的住宅，于2003年1月10竣工投入使用，建筑面积93．88m2，该住宅原为福利商品房，于2006年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2013年1月10日的市场价格。计算公式如下：房

admin2017-09-30 93

问题有一砖混结构的住宅，于2003年1月10竣工投入使用，建筑面积93．88m²，该住宅原为福利商品房，于2006年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2013年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价－建筑物折旧
(1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元／m²，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元／m²，则土地重新取得成本为：
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93．88=16898．4(元)
(2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门2011年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元／m²，房产管理部门2012年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元／m²，房产管理部门2013年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元／m²，则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93．88=244088(元)
(3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为：
建筑物折旧=建筑物重置总价×(1－成新率)
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=244088×(1－70％)=73226．4(元)
(4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=16898．4+244088－73226．6=187760(元)
房地产单价=187760／93．88=2000(元／m²)。

选项

答案1．土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为：土地重新取得成本一楼面地价×建筑面积=170×93．88=15959．6(元)； 2．建筑物重置总价计算错误，应使用13年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93．88=281640(元)； 3．判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

解析

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