2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问： 1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的

admin2009-03-28 57

问题 2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

选项

答案1．不能直接将其选作可比实例。因为： (1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但其小类用途不一定也相同； (2)商场与临街商铺的规模不相当； (3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚； (4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚； (5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚； (6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚； (7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。 2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意： (1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。 (2)租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。 3．确定自营部分的净收益时应注意以下问题： (1)确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 (2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。 (3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。 (4)确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。

解析

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