2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问: 1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的

admin2009-03-28  47

问题 2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
   请问:
   1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?
   2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
   3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

选项

答案1.不能直接将其选作可比实例。因为: (1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同,但其小类用途不一定也相同; (2)商场与临街商铺的规模不相当; (3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚; (4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚; (5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚; (6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚; (7)商场剩余部分招商管理费较高,与临街铺面可能不同。 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意: (1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。 (2)租约期内按租约租金,租约期外按正常客观的市场租金计算。 3.确定自营部分的净收益时应注意以下问题: (1)确定自营部分净收益,应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 (2)因向商户收取的管理费较高,应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。 (3)测算时不仅考虑有形货币收益,还应考虑各种无形收益。 (4)确定合理的收益期限,在该商场的自然寿命、法律规定等基础上,结合剩余经济寿命来确定。

解析
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