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  3. 给定资料 1．以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。中央自 2010年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。 但房地产领域的一些问题尚未

给定资料 1．以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。中央自 2010年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。 但房地产领域的一些问题尚未

admin2013-03-07  29
问题   给定资料
  1．以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。中央自
2010年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。
    但房地产领域的一些问题尚未根本解决，201 1年3月14日，温家宝总理会见中外记者并答记者问时再次强调了房地产改革各项政策措施落实的重要性。他说，对于中央来讲，就是要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。同时，密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一步研究有针对性的宏观调控措施；对地方来讲，就是要认真落实房地产调控的责任。比如，首先要公布政府调控房地产的政策和房价控制目标。
    温家宝总理还强调要加快保障性住房建设．也就是说从供求上解决房地产市场存在的问题。保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房，这个方向必须明确。对于保障性住房，土地必须单列，做到应保尽保。保障性住房的设计、建设必须有高标准、高要求，也就是说要确保质量、安全和环保，特别是在环保上，从设计到建设整个过程，都要实行节能。对于保障性住房建设以后的管理和退出机制现在就要着手制定规则，这样就实行了一个从建设到管理，到退出的完整机制，从而使保障性住房质量和效益得到保证，使将来它的管理也得到保证。
    2．围绕房地产的矛盾是效率和公平如何兼顾、平衡的问题。过去十余年房地产市场充满着效率导向，其快速发展也有效启动了各地的经济增长，但是房地产本来还应该有的民生导向和公平导向却被忽略了。如何解决住房资源分配方面的公平问题，是目前房地产业改革需要进一步深化的领域，需要增强“有形之手”干预、调控的力度，以弥补市场机制的缺陷。不少基层干部和专家认为在政府长期追求GDP发展、社会长期商品化渐变的过程中，房地产问题已积累了很多社会经济的深层次矛盾，房地产改革迫在眉睫。
    自2007年以来各地均加快了保障性住房建设和供应的探索，而目前相对于低收入阶层和高收入阶层而言。中等收入阶层的住房问题是各地住房政策体系中定位最为模糊的部分。广州市国土房管局某副局长认为，从社会收入阶层结构来看，约占整个人口60％～80％的中等收人阶层不仅是住房消费的绝对主力，而且也是最关注房价、最受房价牵扯、意见最大的群体。对于收入阶层的高低两极，住房问题分别采取市场化和保障化的策略来解决，既易知又易行；但中等收入阶层的住房问题则涉及市场调节和政府调控的边界问题。一方面，政府手里有土地储备而没有住房储备．一些符合一定条件的户籍及非户籍巾等收人阶层不能享受最基本的住房保障；另一方面目前商品租赁市场混乱，迫使部分中等收入群体挤人商品房市场；再加上“90170”普通住宅建设的政策在许多地方已名存实亡，“只为富人盖房子”的谬论和歪风盛行，因此解决“夹心层”住房问题必须科学、合理地把握调控的“度”，使调控既不能伤及市场效率，又能兼顾公平。
    3．虽然自2010年开始中央加强了房地产市场调控，但一些地方经济仍过度依赖房地产，GDP增长主要靠房地产带动，财政收入主要靠土地经营收入，银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款，房地产业甚至已成为一些城市的经济命脉。据房地产研究机构中国指数研究院发布的数据看，2009年全国土地市场交易异常活跃．排在前20位的城市土地出让金总额高达8000多亿元，同比增加160％，许多城市土地出让收入成为城市建设的主要来源。
    另一方面，由于房地产的行业利润远高于其他行业，各类企业纷纷转向房地产开发。2010年“两会”后尽管房地产调控措施已陆续出台，但仍有央企不断顶风涌人房地产开发领域，“央企地王”一时成为舆论焦点。央企仅仅因其特殊的地位而备受关注，实际上，除央企外，其他各路资金近些年来一直在汹涌进人房地产开发领域。如近年来转行房地产的上市公司显著增多，据统计，2005年至今有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35％。而从上市公司的毛利率表现来看，房地产行业表现最为突出，自2005年以来毛利率连续五年超过30％。大量热钱和投资商涌进房地产市场进行投机炒作，加剧了房地产市场资产泡沫的形成。同时使本应投向实体经济的信贷资金大量流向房地产业。对实体经济的发展产生挤出效应。
    4．在房价大幅上涨中，一些城市出现排队抢购、倒卖号子等现象，除了投资投机性需求旺盛外，商品房供应相对不足也是一个重要原因。一些基层干部和普通消费者说，地少人多是我国的基本国情，特别是在沿海部分城市，土地资源已到了匮乏的地步，如果不改变发展模式，在沿海城市出现的这种现象将持续向内地漫延。
土地紧约束最明显的深圳市，目前新增建设用地几近枯竭，近几年商品房用地供应持续紧张，导致商品房开发建设规模出现持续下降。据深圳市房地产研究中心的数据显示，全市商品住宅新开工面积、竣工面积、批准预售面积从2004年到2009年持续回落，分别下降了57％、65％、41％。与此同时，由于住房消费不断升级，商品房需求持续旺盛，深圳新建及二手商品住宅销售总量从2004年到2009年增涨了54％，从而导致住房市场产生较为突出的结构性供求矛盾，并不可避免地产生了房价上涨快、市场波动大、投资投机增多等问题。2009年深圳商品住房价格从2004年的每平方米5980元上涨到14858元，涨幅达到144％，2009年第四季度深圳房价突破每平方米两万元，高居全国城市榜首。
    一方面足土地紧缺，而另一方面“土地财政”的现实利益又消解了地方政府节约、集约利用土地的积极性。房地产民间观察人士、深圳香地信息咨询有限公司某总经理说，现在地方政府执行的是“鸵鸟政策”，有些地方明明十年之内就已无地可用，仍不能停止卖地冲动，因为地方GDP增长、政绩考核都依赖于出卖土地、房地产业的短暂繁荣来支撑。
    5．随着房价飙升，房产正在迅速加大百姓的贫富差距。原浙江省房地产协会副会长、浙江省机电集团有限公司某副总经理说，由于房价上涨远远超过银行利率和物价上涨，造成了“马太效应”——越早买房、买得越多、买高价房的人，财富增长越快，而一些群体，如农村到城市打工者、城市贫困人口以及刚参加工作的年轻人被挤l叶J住房市场，由住房引发的贫富差距和各阶层问的差距越拉越大。
    以深圳为例，居民在住房领域存在严重的苦乐不均，据深圳房地产研究中心调查，占全市常住人口26％的户籍人口住房条件很好，如原村民人均住宅建筑面积达到388平方米、住房自有率99％，户籍移民人均住房建筑面积为26平方米、住房自有率70%，但占全市常住人口74％的非户籍常住人口及未纳入统计的近400万非户籍流动人口居住水平很差，人均住房建筑面积仅为10平方米和6平方米。这类居住质量较差的社会群体，占全市实际总人口的82％，数量巨大。由于功能质量较好的商品性出租房供应量少、租金高，据估算深圳市300多万常住人口和近400万的流动人口，主要通过租赁租金较低、安全性与环境较差的城中村私房或配套较差的集体宿舍解决居住问题。
    房地产业已成为目前百姓怨气最为集中的领域之一。广州市国土和房管局某副局长认为，目前住房问题上出现的一些不和谐、不合理现象，根本上说是公平问题，是住房资源分配“两极分化”的问题。完全靠个人资产的多寡来决定住房资源的分配，不加以区别对待，必然会造成有人占有资源多、有人占有资源少甚至分不到资源，老百姓是既患寡更患不均的。
    从长远来看。房地产业更需要改革而不只是调控。推动房地产业转型和回归理性．必须打破导致房地产疯狂的基石，一些根本的制度性问题须加快改革、扎实推动以求逐步解决。
    6．2011年是“十二五”开局之年，国土资源部在今年将加强和改善房地产用地调控。确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的’70％。
    为解决保障房分配、退出等难题，今后我国将大量增加公租房和廉租房建设。这表明住房保障体系逐步由“重购买、轻租赁”，转变为“租售并重”。随着供应结构变化，加之监管和退出机制进一步完善，伴生性矛盾将逐步化解。
    为确保房地产的科学发展和住房体系的科学建设，从中央到地方．致力于实现广大群众住有所居的新一轮政策举措和改革探索正逐步展开。
    考核问责制度的建立。将使保障房供应成为“硬约束”指标。2011年政府工作报告提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
    2011年1月28日．房产税改革在上海、重庆试水，这既具有调节收入分配、促进社会公平的意义．也对抑制投资投机需求有直接作用。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长表示，开征新房产税，长期目标是打造地方税体系中主体税种的框架，为地方政府培植重要而稳定的税源．其税收可用于保障性住房建设，有助于矫正“土地财政”制度的偏颇，具有全局意义。
7．城市房屋的基本构成包括商品房和保障性住房，保障性住房包含多个住房类别，它是提供给符合地方政府所制定标准的居民的一种社会保障形式。保障性住房大致可分为四类：两限商品住房经济适用房、廉租房、政策性租赁房。
    2010年11月25日，大河网以《新乡经济适用房不摇号，房管局科长认购多套经适房子》为标题报道，在河南新乡购买经济适用房，百姓无法申请按揭贷款，且一次性就要全额付几十万元。认购名单上几乎全是“老总”、“科长”，其中有个“宋经理”一人竟然认购十余套。事实摆明了就是为低收入家庭购买经济适用房设置障碍，从而让这些房子落入某些利益群体之手。此前更有武汉经济适用房“六连号”事件，石家庄廉租房157人浑水摸鱼事件等等……
    在我国南北各大城市，低收人群体因买不起经济适用房而大量弃购的同时，某些经济适用房小区高档私家车频频出没。在这些经济适用房小区中，已售部分批量闲置，呈现出“高出租率”。近的就拿深圳本地来说，像桃源三期这种典型的福利经适房，似已沦为开宝马、奔驰群体的专利，有关政府部门优先解决的仿佛还是内部人员、群带团体的多套住房需求。
    住房保障工作是一项长期性、系统性的复杂工程，我国保障性住房建设和管理中还存在很多亟待解决的问题：一是保障性住房实物供应总量不足，需要进一步加大建设力度，扩大受益面，惠及更多的住房困难家庭；同时供应结构需要调整优化，增加租赁型住房比例，解决中低收人家庭多样化的住房需求。二是住房保障法制建设工作需进一步加强。目前已出台的住房保障政策多属于规范性文件。法律效力不高，需在总结实践经验基础上适时出台地方层面的法规，为推动住房保障工作提供法制保障。三是随着保障性住房陆续竣工交用，后期管理成为今后工作的重点，需要进一步完善资格动态管理、物业服务和社区管理等各项配套政策和制度，切实抓好居民人住后的管理和服务工作。四是住房保障体制机制有待进一步健全。各区县住房保障工作发展还不平衡，需要加快落实管理机构，充实管理队伍；同时在保障性住房规划、建设、土地供应、资金保障等方面需要建立和完善长效工作机制。
    8．从2010年起，北京市进一步调整和完善住房保障政策管理体系，扩大保障范围，提高保障能力，逐步构建起符合本市实际的“多层次、多渠道、多方式”的基本住房保障制度。“多层次”就是通过廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等多种保障性住房，解决不同层次的中低收人家庭住房困难；“多渠道”就是在供应保障性住房的同时，结合首都功能核心区保护性改造、棚户区改造、农村住宅抗震节能改造、城乡结合部整治等多种渠道建设筹集定向安置住房，加快改善中低收入家庭住房条件；“多方式”就是采取实物保障与货币补贴相结合，大力发展租赁型住房，推动住房保障方式从“以售为主”向“租售并举”转变。
    北京市市长郭金龙2011年7月25日在北京市20l 1年上半年经济形势分析会上作报告时表示，下半年将坚定不移地搞好房地产市场调控，特别是继续抓好保障性住房建设，9月底前力争实现全年项目全部开工、竣工配售6万套，年底前确保竣工交用10万套。公共租赁房确保全年开工建设6万套，力争达到8万套。充分发挥保障性住房建设投资中心的作用，充实政府资本金，落实各项优惠政策。支持更多社会单位参与建设。强化保障房后续配套管理，完善配租配售、物业服务和退出机制。完善住房租赁市场价格调控政策，防止房租过快上涨。加大市场监管力度．促进房地产市场健康稳定发展。
    9．从2009年开始。太原市正式启动了经适房申请、审核、公示工作，全市申请家庭共计20374户。按照《太原市经济适用房申购办法》规定的程序，房管局先后完成了全市56个街道办事处审核、六城区民政及房管部门审核和市房管局核准的“三级审核”以及区市“两级公示”，对公示中群众提出异议的家庭，经复审后，取消了201户不符合申购条件的家庭，最终核定符合条件的申购家庭为20173户。
    2010年9月17日。房管局部署摇号前准备工作。申请人的审核必须是严格的、公正的，摇号软件更需要如此。为了能将软件做到万无一失，房管部门经过招投标确定具有双软认证的太原理工天成作为软件制作单位。
    之后。安居中心、公证处、电子产品检验所、软件公司先后7次碰头反复商讨，购买全新的电脑，保证主机内无任何使用痕迹。并设有管理员、操作员、总管理员，三重密码，必须全部通过，才能打开数据库，而且库内页面只能前进不能后退，报送山西省唯一一家具有电子产品检验认证资质的单位进行认证检验。
    2010年9月27日。西华苑三、四期经适房公开摇号。
    “这么好的房子能公开公平地卖给老百姓?我根本不相信，那是政府作秀哩。”市纪检委的小杨打车去西华苑时，的哥曾有这样疑问。但是在经适房销售22天后，这样的疑问已经被事实封口了。市政协负责监督该项工作的领导曾经在销售现场做过一次问卷调查．结果，民众的满意度超乎想象。
    太钢一位王女士说。她的儿子申购了一套经适房，没想到竟然中了，当邻居告诉她被摇中时，她根本不相信。后来儿子上网查看了公示才相信这居然是真的!“咱又没关系。没想到这居然是真的，要不是政府好，这种好事哪能轮上我呀!”王女士特别激动。
    从经适房购房意向登记开始，市纪检委排出的监督组就全程介入，随着工作的开展，人大、政协、公正、媒体以及公众都加入到监督队伍中来。整个销售过程全部接受监督。这在其他省、市的经适房销售过程中是不多见的。
    “按照外省、市的一些选房办法，一般只摇一次入围号，再摇一次房号即可，这样做，短时间内就可以完成选房工作。但考虑到困难家庭生活不易、攒钱不易，我市在程序上严谨再严谨，在措施上细致再细致，不仅选择了入围、选房、轮候3轮摇号，确保各类申购家庭被选中的几率均等，而且服务内容反复细化，销售时间几倍拉长，目的是尽可能给困难家庭提供充分的空间，尽量让他们一次性选择到自己满意的住房。”房管局张局长说。
    对特殊的申购家庭，比如申购人刑拘、死亡、残疾等特殊情况，工作人员都要上门服务。他们已经为4个被刑拘的申购人办理委托公证，让这些申购者顺利进入选房程序。
    10月26日，405号被刑拘者小李的家人，手捧着锦旗，出现在经适房销售现场，老人泣不成声：“家里出了这种事儿，原先都准备放弃了，没想到你们竟然不辞辛苦给我们把失去的权利争取回来，我特别感谢你们。”
    经适房选房开始后，共有9个申购者不幸去世。对于这些家庭，工作人员都会上门落实，如果家人符合经适房申购条件，市房管局同意将申购人的名字改作他的家人。
    “以公权公用促公信，用公开公正赢民心。”这就是“太原模式”，它走出了一条自己的康庄大道，它是太原人民的智慧，它将永不停息。
    作答要求
根据上述材料，回答下列问题。
根据“给定资料1—5”，概括说明我国房地产市场存在的主要问题，并谈谈房地产改革对我国经济社会发展的重要意义。
    要求：准确、全面。不超过400字。
选项
答案我国房地产市场存在的主要问题有：第一，效率和公平失衡，中等收入阶层的住房问题在各地住房政策体系中定位较模糊，房地产改革迫在眉睫。第二，地方经济过度依赖房地产，各类企业纷纷转向房地产开发，加剧了房地产市场资产泡沫，严重冲击了实体经济。第三，土地紧张约束明显，资源紧缺致使房价大幅上涨。第四，部分地方政府因“土地财政”的现实利益而忽视集约、节约利用土地。第五，房价的持续飙升加大百姓的贫富差距，和谐成本巨大。 房地产改革的意义：房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，对我国社会主义和谐社会的建设具有重要意义。
解析
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