资料一万达集团创立于1988年，形成商管、文化、地产、金融四大产业集团。2017年年末企业资产7000亿元，营业收入2273亿元，位列财富世界500强第380位，在国内外享有很高的声誉。万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业，

admin2019-03-12 22

问题资料一
万达集团创立于1988年，形成商管、文化、地产、金融四大产业集团。2017年年末企业资产7000亿元，营业收入2273亿元，位列财富世界500强第380位，在国内外享有很高的声誉。
万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开设212座万达广场，持有物业面积规模全球第一。万达集团成立之初启动了大连市西岗区北京街旧城改造。上世纪90年代初期，万达年房屋销售量占大连市房地产销售总量的两成以上，在大连房地产企业中脱颖而出。1993年，万达成为全国首家跨区域发展的房地产公司，并且汲取了成功的经验。在2000年，万达开发建设企业的第一个商业地产项目——长春重庆路万达广场，并与美国沃尔玛公司结成战略合作伙伴关系，这是第一代万达广场。自此之后，企业开始调整战略，商业地产和住宅地产两条腿走路。在2004年，万达提出了城市综合体的概念，又一次引领了全国，在上海、宁波和北京三家万达广场开业之后，万达一举奠定了商业地产业龙头的地位，并且一直延续至今。万达集团采取坚持创新、循序渐进优化自身的发展战略，从而不断地与多变的市场相结合，赢得了广大消费者的喜爱。
资料二
万达集团并没有止步于地产的开发，面对国内旅游行业的快速发展以及人们日益增长的娱乐文化需求，为了寻求新的利润增长点以及新的发展空间，万达集团将文化旅游产业作为集团的重点发展方向，于2009年投资了第一个文化旅游项目一长白山度假区。紧接着，万达接连与美国弗兰克.德贡公司成立合资的演艺公司，创建了万达影视集团，并购了第二大影视公司美国AMC院线，并且在合肥、无锡、南昌等地开工了文化旅游城等，2016年，万达以36亿美元并购传奇影业，进一步提升了自己的知识和技术储备。万达拥有20余年的房地产开发经验，所以在进行旅游行业布局，旅游地产开发时，具有得天独厚的优势，一时间，万达集团在文旅领域风光无限。
与此同时，万达开始布局互联网产业，并且进行了互联网金融领域的第一次并购，获得快钱控股权。2015年3月31日，万达电商“飞凡O2O开放平台”顺利上线，另外，“飞凡一卡通”和“飞凡积分联盟”也同步上线试运营，但是这在电商行业的竞争中并没有取得显著影响。
万达集团从2014年年初正式布局体育，以4500万欧元收购马德里竞技足球俱乐部20％股份，耗资10亿欧元并购全球著名体育媒体制作及转播公司盈方体育传媒集团100％的股权，收购美国世界铁人公司(WTC)，总花费达到6．5亿欧元。2015年年末，万达体育全球总部在广州正式建立。在2017年，万达主办的首届“中国杯”在南宁举办，“中国杯”是落户中国的首个国际足球正式比赛，是国际足联批准的国际足球A级赛事。
资料三
万达从2015年年初开始启动“轻资产”的模式，并且在2017年达到了一个高潮。万达成功从一个大型房企转型为一个以服务型为主的企业。该模式主要是利用万达在商业地产开发运营领域积累的丰富经验、强大的资源整合能力及巨大的品牌效应，通过吸引第三方投资者及社会资金投资于具商业潜力城市的万达广场单体购物中心项目。通过轻资产模式，万达可以凭借多元化的融资来源，获取更为丰富的投资资金，降低对物业销售的依赖，从而使万达可以充分发挥自身在商业物业运营管理方面的专长，加快在具备商业潜力的城市布局，进一步扩大万达的先发优势、规模效应、网络效应及品牌效应，构建一个更强大的线下消费平台，助力大会员体系及线上线下融合，最终进一步巩固万达在行业内的领先优势。2017年7月，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。按照万达的说法，“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。从万达商业的角度来看，预计2年左右，万达商业租金等收入将超过地产收入，这次转让使万达商业成为真正的商业服务企业。比短期利润的影响更值得关注的是，商业模式转换后，其市场价值也会相应转变。从资本市场的角度来看，地产类上市公司的市盈率一般十倍左右，而服务型企业的市盈率可以达到三四十倍。这意味着转型后万达商业的市场价值将更高。
万达的这一变革也带来管理方式的改变。原先，万达根据项目差异共制定了8类模板，开发期均按20个月、22个月、24个月、26个月进行编制，整体项目计划模板共分为三级，325个节点(含酒店353个)。万达会根据不同节点的推进情况对项目公司进行预警。其中，一级节点53个，由分管副总裁督办落实，执行总裁跟踪检查；二级节点85个(含酒店94个)，由分管副总裁督办完成；三级节点187个(含酒店196个)，由各责任公司管控。各节点的完成情况与项目公司的业绩挂钩。随着文旅项目的出售和轻资产战略的推进，这套管理系统开始变得不合时宜。轻资产重在运营管理，每个项目的实际情况不同，运营节点是无法被精确计算的，这就需要组建区域公司，从而减少总部的管理压力。万达商业调整了公司管理架构，在一定的条件下，在多个相邻项目的基础上组建城市公司。不符合设立城市公司条件的项目公司，由商业地产项目管理中心直管。万达还对每个城市公司的人员编制做了严格要求，如辖区内项目数量超过10个的，编制31人；项目8～9个，编制25人；辖区内项目6～7个，编制19人；辖区内项目4～5个，编制17人。
近年来，国家出台了企业降杠杆的意见和措施，但万达管理层并没有在这一政策的大环境下进行提前布局，导致未能把控企业的走势，为此遭到了“央视”点名。由于房地产企业是高杠杆行业，在国家要求去杠杆的大环境下，必然被国家所关注。因此，万达也变卖了一些优质的资产用来偿还银行的债务，从而降低自身企业的杠杆。虽然这个问题得到了暂时的解决，却对万达的口碑造成了不良的影响。
要求：
简要分析万达在战略变革前所面临的主要运营风险。

选项

答案运营风险可以考虑以下几个方面： ①企业产品结构、新产品研发方面可能引发的风险。万达在此之前持有着重资产，具有较高的杠杆，譬如“全国开业212座万达广场，持有物业面积规模全球第一”。这就是重资产的表现；在近些年，万达也几乎没有提出创新型的产品，从而在此可能引发风险。 ②企业新市场开发，市场营销策略(包括产品或服务定价与销售渠道，市场营销环境状况等)方面可能引发的风险。国内房地产市场已经接近饱和，企业在新市场的开发方面较为困难；企业同时经营着多个板块的业务，从而导致资源较为分散。 ③企业组织效能、管理现状、企业文化，高、中层管理人员和重要业务流程中专业人员的知识结构、专业经验等方面可能引发的风险。“近年来，国家要求降杠杆，但万达管理层并没有在这一政策的大环境下进行提前布局，导致来能把控企业的走势，为此遭到了‘央视’点名”。

解析

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