试论商品房包销的法律性质。

admin2014-09-10 49

问题试论商品房包销的法律性质。

选项

答案关于商品房包销行为的法律性质，理论界、实务界存在不同认识，归纳起来主要有三种观点： (1)特殊买卖行为说。此说认为商品房包销是一种买卖行为，开发商与包销商之间的包销合同是买卖合同。因为商品房包销具有以下特点：①包销商对外销售不受开发商意志的限制，有权根据市场行情自由确定销售价格，而无须征得开发商同意；②包销商有权获取全部销售差价；③开发商对包销商销售商品房的行为不承担任何民事责任，其民事责任由包销商直接承担。 (2)特殊代理行为说。此说认为商品房包销人与开发商之间的商品房包销行为是一种代理行为，并且，在大部分情况下，商品房包销是排他的独家代理行为。代理说又包括两种不同观点：①附条件的代理行为说。即认为商品房包销实际上是一种附解除条件的代理行为，所附条件为包销期限届满仍未全部售出房屋，则由包销商购入剩余的商品房。②附期限的代理行为说。即认为双方约定的包销期限为代理行为终期，在约定的包销期限终期到来时，包销商的代理权终止，并可约定由包销商购买全部剩余商品房。 (3)两合行为说。此说认为商品房包销行为既不是一种简单的买卖行为，也不是一种纯粹的民事代理行为，而是一种兼具代理和买卖特征的两合行为。具体地说。包销行为在包销期限之内是一种委托代理关系，在包销期限届满后则成为一种买卖关系，分别受代理制度与买卖制度的调整。特殊买卖行为说和特殊代理行为说都不能全面概括商品房包销的性质，而且存在认识上的错误。前者忽略了包销期内包销商以开发商名义销售商品房的事实；特殊代理行为说则不能解释包销期满后包销商购入未能售出的商品房的约定；而两合行为说既解释了包销商在包销期间内以开发商名义销售商品房的行为，又解释了包销商在包销期满后购入剩余商品房的行为的性质。

解析

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房地产法

法学类

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试论商品房包销的法律性质。

房地产法

法学类

下列关于自然资源的说法正确的有()

(2012年10月，2008年10月)我国《水法》规定，开发利用水资源，应当首先满足_____。

原生地天然生长的珍贵植物和原生地天然生长并具有重要经济、科学研究、文化价值的濒危、稀有植物，包括__、_、_、_____。

(2010年10月)依照我国《循环经济促进法》的规定，将废物直接作为原料进行利用或者对废物进行再生利用的活动被称为_____。

试述环境与资源保护法和民法的联系与区别。

李某为天宇有限责任公司的经理，按照公司章程规定，李某可以签发金额在5万元以下的汇票。2002年3月10日，李某为公司签发了一张该公司为付款人，金额为6.5万元的汇票，则该汇票的票据责任人是_________。

根据我国票据法，银行本票绝对必要记载事项包括_、_。

强迫交易罪中的强迫主要包括()

张三一年前成立了注册资本为人民币50万元的一人公司，由于经营不善，亏损严重，现公司净资产只剩15万元，因此公司决定减资。下列减资方案正确的是()

“一书四方案”是指____、、、_、。这些文件由_根据有关材料编写。并逐级上报至有批准权的人民政府审批。

边缘性颌骨骨髓炎下列叙述错误的是

质监站对工程施工质量的监督管理属于(　　)。

填制凭证时，输入的会计科目编码应当是()科目编码。

按照现行规定，会计核算健全的下列纳税人应当被认定为一般纳税人的是(　　)。

大多数国家数十年的经济与金融的发展之间存在着()。

下列选项中，不属于风景名胜区总体规划基本内容的是()。

在音乐作品中，由原调经过某种中间环节进行到新调，并在新调上有完全的终止，称之为。如果在新调上没有完全的终止，则称之为。

CastroattendedaCatholicCathedralservice______.

对于大多数中国人来说，节假日期间景区人山人海，高速公路、城市道路拥堵(congestion)，是促使他们家中度假的两大主要原因。

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下列关于自然资源的说法正确的有()

(2012年10月，2008年10月)我国《水法》规定，开发利用水资源，应当首先满足_____。

原生地天然生长的珍贵植物和原生地天然生长并具有重要经济、科学研究、文化价值的濒危、稀有植物，包括______、_______、_____、_______。

(2010年10月)依照我国《循环经济促进法》的规定，将废物直接作为原料进行利用或者对废物进行再生利用的活动被称为_____。

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李某为天宇有限责任公司的经理，按照公司章程规定，李某可以签发金额在5万元以下的汇票。2002年3月10日，李某为公司签发了一张该公司为付款人，金额为6.5万元的汇票，则该汇票的票据责任人是_________。

根据我国票据法，银行本票绝对必要记载事项包括_________、_________。

强迫交易罪中的强迫主要包括()

张三一年前成立了注册资本为人民币50万元的一人公司，由于经营不善，亏损严重，现公司净资产只剩15万元，因此公司决定减资。下列减资方案正确的是()

“一书四方案”是指________、________、________、_________、__________。这些文件由_______根据有关材料编写。并逐级上报至有批准权的人民政府审批。

边缘性颌骨骨髓炎下列叙述错误的是

质监站对工程施工质量的监督管理属于( )。

填制凭证时，输入的会计科目编码应当是()科目编码。

按照现行规定，会计核算健全的下列纳税人应当被认定为一般纳税人的是( )。

大多数国家数十年的经济与金融的发展之间存在着()。

下列选项中，不属于风景名胜区总体规划基本内容的是()。

在音乐作品中，由原调经过某种中间环节进行到新调，并在新调上有完全的终止，称之为________。如果在新调上没有完全的终止，则称之为________。

CastroattendedaCatholicCathedralservice______.

对于大多数中国人来说，节假日期间景区人山人海，高速公路、城市道路拥堵(congestion)，是促使他们家中度假的两大主要原因。

原生地天然生长的珍贵植物和原生地天然生长并具有重要经济、科学研究、文化价值的濒危、稀有植物，包括__、_、_、_____。

根据我国票据法，银行本票绝对必要记载事项包括_、_。

“一书四方案”是指____、、、_、。这些文件由_根据有关材料编写。并逐级上报至有批准权的人民政府审批。

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按照现行规定，会计核算健全的下列纳税人应当被认定为一般纳税人的是(　　)。

在音乐作品中，由原调经过某种中间环节进行到新调，并在新调上有完全的终止，称之为。如果在新调上没有完全的终止，则称之为。