某钢筋混凝土结构的办公楼,建筑面积2000平方米,占地面积400平方米,月租金24万元,土地的回报率为6%,建筑物的回报率为8%。评估时建筑物的剩余经济使用年限为40年。税费为年租金收入的18%,管理费按年租金的2.5%计,年空置损失以半月租金计,维修费按

admin2018-05-08  27

问题 某钢筋混凝土结构的办公楼,建筑面积2000平方米,占地面积400平方米,月租金24万元,土地的回报率为6%,建筑物的回报率为8%。评估时建筑物的剩余经济使用年限为40年。税费为年租金收入的18%,管理费按年租金的2.5%计,年空置损失以半月租金计,维修费按年租金的4%计,年保险费为10万元。评估人员用市场法求得土地使用权价格为每平方米1万元。要求:用建筑物残余估价法评估该建筑物的价值。(计算结果以“万元”为单位,小数点后保留两位)

选项

答案年租金收入=24×12—24×0.5=276万元 年总费用=276×(18%+2.5%+4%)+10=77.62万元 年净收益=年租金收入一年总费用=276—77.62=198.38万元 土地的净收益=1×400×6%=24万元 建物的净收益=198.38—24=174.38万元 建筑物折旧率=1/使用年限×100%=1/40×100%=2.5% 建筑物的价值(剩余使用年限(40年)纯收益的现值)=年纯收益×年金现值系数(P/A,r,n) =174.38×[1—1/(1+8%+2.5%)10]÷(8%+2.5%) =174.38×9.3483=1630.16万元

解析
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