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某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m2，容积率为2．5，需配建20000m2公共租赁住房，建成后由政府以6000元／m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性
某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m2，容积率为2．5，需配建20000m2公共租赁住房，建成后由政府以6000元／m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性
admin
2016-02-09
58
问题
某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m
2
，容积率为2．5，需配建20000m
2
公共租赁住房，建成后由政府以6000元／m
2
的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4％；开发建设成本和管理费用等为4500元／m
2
，在开发周期内各年的投资比例分别为20％、30％、30％和20％，且发生在各年年初；商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25％、40％和35％，销售均价分别为15000元／m
2
、18000元／m
2
和20000元／m
2
，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10％且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16％，则该企业可竞投的最高地价是多少?若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税))
选项
答案
(1)该企业可竞投的最高地价 设该企业可竞投的最高地价为x万元 [*] 解得：x=49330．30万元 (2)最多可加建的公共租赁住房面积 设最多可加建的公共租赁住房面积为y万m
2
解得：y=6598．23m
2
[*]
解析
(1)加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。
(2)错误解法：49330．3-45000=y×6000／(1+16％)
4
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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