首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某宗土地面积为1.2公顷,已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权,按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢,总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续,一次性缴纳全部地价款,并且开工建设。根据项目实施进度安排(
某宗土地面积为1.2公顷,已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权,按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢,总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续,一次性缴纳全部地价款,并且开工建设。根据项目实施进度安排(
admin
2008-09-17
21
问题
某宗土地面积为1.2公顷,已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权,按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢,总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续,一次性缴纳全部地价款,并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图),项目建成后,住宅楼将全部出售,写字楼将用于出租。
根据市场调查,有关数据如下:
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m
2
,销售税费为销售价格的6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m
2
(可出租面积占建筑面积的70%),并且按时年租金收入的30%缴纳押金,出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计,银行存款年利率为3%,报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为:住宅楼1800元/m
2
,写字楼2800元/m
2
,管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外,写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前,此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地,还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
选项
答案
第一种答案: (1)项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000m
2
其中,住宅楼总建筑面积15000m
2
,写字楼总建筑面积15000m
2
。 (2)房地产开发项目总价值及折现值。 1)住宅楼价值:5000×15000=7500万元住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值: 7500/(1+10%)3=5634.86万元 2)写字楼价值。 ①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元 ②写字楼押金:1209.6×30%=362.88万元 ③写字楼押金运用年收益:362.88×3%=10.89万元 ④有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88万元 ⑤租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61万元 ⑥写字楼价值:[*] ⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)3=6370.29万元 3)项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12005.15万元 (3)项目开发成本、管理费用及其折现值。 1)住宅楼部分:1800×15000×(1+5%)=2835万元 写字楼部分:2800×15000×(1+5%)=4410万元 2)住宅楼开发成本及管理费折现值: 2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13万元 3)写字楼开发成本及管理费用折现值: 4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76万元 4)项目开发成本及管理费用折现值: 2580.13+3648.76=6228.89万元 (4)住宅楼销售税费及折现值。 1)住宅楼销售税费:7500×6%=450万元 2)住宅楼销售税费折现值:450/(1+10%)3=338.09万元 (5)所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)/(1+3%) =(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3%) =5279.78万元 第二种答案: (1)项目总建筑面积: 1.2×10000×2.5=30000m
2
其中,住宅楼总建筑面积15000m
2
,写字楼总建筑面积15000m
2
。 (2)房地产开发项目总价值及折现值。 1)住宅楼价值:5000×15000=7500万元 2)写字楼价值 ①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元 ②写字楼押金:1209.6×30%=362.88万元 ③写字楼押金运用年收益:362.88×3%=10.89万元 ④有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88万元 ⑤租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61万元 ⑥写字楼价值:[*] 3)项目总价值折现值:7500+8478.86=15978.86万元 (3)项目开发成本、管理费用及其折现值。 1)住宅楼部分:1800×15000×(1+5%)=2835万元写字楼部分:2800×15000×(1+5%)=4410万元 2)住宅楼开发成本及管理费折现值: 2835×[0.5×(1+10%)
2.5
+0.5×(1+10%)
1.5
]=3434.25万元 3)写字楼开发成本及管理费用折现值: 4410×[0.5×(1+10%)
1.5
×0.5×(1+10%)
0.5
]=4856.51万元 4)项目开发成本及管理费用折现值: 3434.25+4856.51=8290.76万元 (4)住宅楼销售税费及折现值。住宅楼销售税费:7500×6%=450万元 (5)所能支付的最高土地价格。 1)4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用) =15978.86-450-8290.76 =7238.1万元 2)贴现: 7238.1/(1+10%)3=5438.09万元 3)地价款=5438.09/(1+3%)=5279.70万元
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/VR9f777K
本试题收录于:
房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
0
房地产估价理论与方法
房地产估价师
相关试题推荐
美国房地产经纪人的运作程序包括()。
在房地产经纪业中影响最大的自律性管理组织是()。
承担违约责任的方式主要有()。
物业查验时,查验物业的权属状况主要包括()。
在房地产代理业务治谈时,为充分地了解委托人的意图和要求,先要()。
房地产经纪机构在签订经纪合同时,应将佣金的()及中介不成功时中介费用的负担等明确写入合同。
新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是()。
售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节,其内容包括延伸服务、改进服务和()。[2004年考试真题]
[房地产经纪机构的直营连锁模式和特许加盟模式表述中,错误的是()。2007年考试真题]
在新建商品房销售代理合同中,由于约定的销售价格越高,销售难度就越大,为了避免可能出现的纠纷,合适的做法有()。[2010年考试真题]
随机试题
MHC是指
红细胞衰老后的主要破坏部位在
触诊对全身哪个部位的检查更重要
临产后,宫缩一直短而弱,间歇长,产程进展慢子宫收缩保持正常极性,仅间歇长,持续短,弱而无力
新建项目、扩建项目、改建项目是固定资产投资项目按()分类。
1989年财政部颁布的会计电算化法规是( )。
某企业拥有期限为一年的商业汇票,本金是100万元,月息为10%o,截止评估日离付款期尚差6个月的时间,由此确定评估值为( )元。
“一伪灭千真”,说明导游在讲解中必须符合()的基本要求。
朱某因婚外恋产生杀害妻子李某之念。某日晨.朱某在给李某炸油饼时投放了可以致死的“毒鼠强”。朱某为防止其6岁的儿子吃饼中毒,将其子送到幼儿园,并嘱咐其子等他来接。不料李某当日提前下班后将其子接回,并与其子一起吃油饼。朱某得知后,赶忙回到家中,其妻、子已中毒身
人类在原始生活中利用树叶、兽皮来蔽体保暖,在渔牧生活中结网捕鱼,就懂得运用编织的技法编制衣物,随着文明的演进与科技的发明,人类充分利用各类动、植物等天然纤维编织出毛衣。对于毛衣比一般衣物保暖解释正确的一项是()。
最新回复
(
0
)