首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
admin
2011-01-07
60
问题
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
回答下列问题。
假如该地区土地市场较为发达,适用于市场比较法,且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成,那么最终确定土地价格将采用何种方法( )
选项
A、以市场比较法价格
B、以收益还原法价格
C、采用权重法加和,且收益还原法权重较大
D、采用权重法加和,且市场比较法法权重较大
答案
D
解析
(一)解题思路
(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
(2)计算建筑物部分产生的纯收益。
(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益,分离出土地纯收益。
(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(二)公式与计算步骤
1.本题应用的主要计算公式
房地年纯收益:房地年总收益—年总费用。
建筑物年纯收益:建筑物现值×建筑物还原率
土地年纯收益:房地年纯收益—建筑物年纯收益
有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/(1+土地还原率)
剩余使用年数
]
2.计算步骤
(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租,除租金外还收取押金,因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)
押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(万元)
年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元)
计算房地年总费用。
年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)
计算房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用
=363—180=183(万元)
(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日,至2000年11月1日已经过了5年,残值率为0。
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(万元)
建筑物年纯收益:建筑物现值×建筑物还原率
=900×8%=72(万元)
(3)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益
=183—72=111(万元)
(4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的,至2000年11月1日已经过了5年,剩余使用年限为45年。
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)
剩余使用年数
]
=111/6%×[1-1/(1+6%)
50-5
]
=1715.6(万元)
(5)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/W1zf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
土地权利经()方可产生法律效力。
土地总登记的准备工作特别重要,因为土地总登记具有()的特点。
在初始土地登记中,公告在()阶段采用。
下列情形中,可以实行国有土地使用权租赁的有()。
出让国有建设用地使用权初始登记的申请人在申请登记时应提交的土地权属来源证明包括()。
土地登记代理机构的执业人员的条件,应当由()进行审查。
在土地登记资料公开查询中,当需要对资料进行鉴证时,对查询结果进行审查的内容包括()。
土地登记的基本原则不包括()。
划拨土地要及时通过中国土地市场网、当地土地有形市场和相关媒体,将申请人、项目名称、项目类型、申请用地面积等情况予以公示,公示时间不得少于()d。
影响土地权属来源的主要因素包括()。
随机试题
中压废热锅炉的蒸汽压力为()。
A.机械性刺激敏感B.突发性电击样痛C.定点性咀嚼剧痛D.疼痛不定位,夜间加重E.刺痛人洞引起疼痛下述疾病可能出现的疼痛描述正确的是深龋
赵某与罗某系邻居。两人因日常小事纠纷不断。某日,两人又起纠纷,争吵中罗某抄起木棍,打在赵某头上,致使其严重脑震荡,左耳失聪,赵某因此受重伤而向公安机关报案。公安机关认为本案系邻里纠纷,以民事调解为宜,不予立案。赵某即将本案诉至人民法院。下列选项中,哪一项不
当电梯轿厢使用玻璃轿壁时,必须安装()高度的扶手。
你认为最重要的样品是()
环境创设中,幼儿与教师共同合作,共同参与,符合幼儿环境创设的()原则。
森林效应:一棵树如果单独生长在一个地方,往往比较矮小、畸形,而当众多树木生长在一起、,共用水源的时候,往往能长得郁郁葱葱。请问“森林效应”对你有什么启示?
长期以来,我国城市管理执法体制弊端多多,部门林立,各管一摊。管市容的不管破坏绿化的,管破坏绿化的不管违章建设,管违章建设的不管街头无照摆摊……而许多违法问题的处理又常常涉及几个执法部门。比如,对于马路市场,工商、交通、市容等执法部门都可以管,叉都可以不管。
用来控制、指挥和协调计算机各部件工作的是()。
HIV&AIDS[A]AIDShasnowsurpassedtheBlackDeathonitscoursetobecometheworstpandemicinhumanhistory.Attheendof
最新回复
(
0
)