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某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日,规划建筑面积15000m2,预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工,原定工期12个月,建筑费为1000元/m2,管理费为建筑费的5%,建筑费与相应管理费投入时间为:开工
某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日,规划建筑面积15000m2,预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工,原定工期12个月,建筑费为1000元/m2,管理费为建筑费的5%,建筑费与相应管理费投入时间为:开工
admin
2010-06-15
27
问题
某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日,规划建筑面积15000m
2
,预计售价2000元/m
2
。该项目于2005年9月1日开工,原定工期12个月,建筑费为1000元/m
2
,管理费为建筑费的5%,建筑费与相应管理费投入时间为:开工后前两个季度分别为20%,后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入,年利率6%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%,二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出,投资利润率取20%,季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户,估算如下。
①计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)
2
元=2906.256万元
②计算建筑费
[1000×15000×30%(1+1.6%)
0.5
+1000×15000×30%(1+1.6%)
1.5
]元=(44.6443+439.412)万元=885.855万元
③计算管理费
885.855×5%/(1+1.6%)
1.5
万元=43.251万元
④计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)
2
万元=253.390万元
⑤计算利润
(P+885.855□43.251+253.390×20%万元=0.2P+236.499
⑥计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元
选项
答案
①计算管理费错,应为885.855×5%万元=44.293万元 ②计算销售税费错,应为2906.256×(6%+3%)万元=261.563万元 ③计算利润错,应为(P+885.855+44.293)×20%万元=(0.2P+186.030)万元
解析
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0
房地产估价案例与分析
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