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东达公司为某市房地产开发企业,系增值税一般纳税人。2017年12月31日其建造的“幸福小区”达到竣工决算条件。与之有关的相关资料如下: 1.截止2017年12月31日,该“幸福小区”项目账目中记载累计预收账款为92397.51万元,其中2017年预
东达公司为某市房地产开发企业,系增值税一般纳税人。2017年12月31日其建造的“幸福小区”达到竣工决算条件。与之有关的相关资料如下: 1.截止2017年12月31日,该“幸福小区”项目账目中记载累计预收账款为92397.51万元,其中2017年预
admin
2018-05-25
31
问题
东达公司为某市房地产开发企业,系增值税一般纳税人。2017年12月31日其建造的“幸福小区”达到竣工决算条件。与之有关的相关资料如下:
1.截止2017年12月31日,该“幸福小区”项目账目中记载累计预收账款为92397.51万元,其中2017年预收账款为16650万元。东达公司于2017年12月31日将预收账款83241万元转入主营业务收入。
2.开发成本明细账中各项目累计发生额为:
(1)土地征用及拆迁补偿费15000万元(其中支付的地价款为14400万元,契税为600万元);
(2)前期工程费520万元;
(3)建筑安装费13260万元;
(4)基础设施费5402万元;
(5)开发间接费2040万元(包括该项目的贷款利息1630万元)。
该项目取得增值税专用发票并可以在2017年当期抵扣进项税2137.82万元。
3.截止2017年12月31日,为开发房地产项目累计发生的利息支出为1630万元(包括罚息9.6万元,同时,已按会计核算计入开发成本中)。
4.2017年当年发生管理费用580万元,其中包括业务招待费85万元;管理人员人身意外保险30万元。
5.2017年当年发生财务费用30万元。
6.2017年当年发生销售费用3620万元,其中包括广告费1800万元,委托境外某机构(非居民纳税人)代理销售支付手续费1550万元。
其他资料:东达公司取得土地全部用于建造“幸福小区”,该项目于2016年6月开工建设,10月开始预售。2016年未取得可以抵扣增值税进项税额的凭证。2017年销售可供出售建筑面积的20%,2叭6年销售可供出售建筑面积的80%。该公司所在地区土地增值税预征率为5%,所得税预计毛利率为20%,该公司能够按项目分摊利息费用并能提供金融机构的贷款证明,当地人民政府规定土地增值税其他开发费用扣除比例为5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加征收率为3%(不考虑地方教育附加和印花税)。东达公司2017年度已预缴所得税750万元。
要求:
计算该公司当年企业所得税汇算清缴时需要补(退)税款的金额。
选项
答案
东达公司满足竣工结算条件,应当办理竣工结算。 项目收入83241万元; 项目成本=15000+520+13260+5402+2040-14400÷(1+11%)×11%=34794.97(万元); 2017年度税金及附加=559.17+13428.41=13987.58(万元); 2017年度费用合计=580+30+3620=4230(万元); 调整项目: 招待费:85×60%=51(万元),收入×0.5%=16650÷(1+11%)×0.5%=75(万元),纳税调增=85-51=34(万元); 保险费(人身商业保险)=30(万元),纳税调增30万元; 境外代理费:收入×10%=16650÷(1+11%)×10%=1500(万元),纳税调增=1550-1500=50(万元); 合计纳税调增=34+30+50=114(万元)。 房地产开发项目竣工决算调整: 以前年度汇算清缴调增预计毛利额=(83241-15000)×20%=13648.2(万元),所以本年度汇算清缴纳税调减13648.2万元; 以前年度汇算清缴调减税金及附加=[(83241-15000)×11%-14400/(1+11%)×11%×80%]×(7%+3%)+{92397.51-16650-[(83241-15000)×11%-14400÷(1+11%)×11%×80%]}×5%=4105.62(万元),由于本年东达公司已将以前年度未计入税金及附加的城建税、教育费附加和土地增值税计入2017年度税金及附加,所以以前年度调减税金及附加,本年纳税调增4105.62万元。 应纳税所得额=83241-34794.97-13987.58-4230+114-13648.2+4105.62=20799.87(万元); 应补交所得税额=20799.87×25%-750=4449.97(万元)。
解析
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