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  3. 滨才房地产开发公司为内资企业，公司于2013年1月～2016年2月开发“滨才家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使 用权，总价款17000万元，并规定2013年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2014年5月

滨才房地产开发公司为内资企业，公司于2013年1月～2016年2月开发“滨才家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使 用权，总价款17000万元，并规定2013年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2014年5月

admin2017-05-10  39
问题 滨才房地产开发公司为内资企业，公司于2013年1月～2016年2月开发“滨才家园”住宅项目，发生相关业务如下：
(1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使
用权，总价款17000万元，并规定2013年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2014年5月才开始动工。因超过期限未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。
(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用合计2450万元。
(3)2015年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
(4)发生销售费用、管理费用共计1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息部分和罚息共计150万元．该利息能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构贷款证明。
(5)2015年4月开始销售，可售总面积为45000平方米，截止2015年8月底已销售面积为40500平方米，取得收入40500万元，缴纳与转让房地产有关的税费2227．5万元(不含印花税)；尚余4500平方米房屋未销售。
(6)2015年9月主管税务机关要求滨才房地产开发公司就“滨才家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2016年2月底，公司将剩余的4500平方米房屋打包销售，收取价款4320万元。
(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5％；②其他房地产开发费用扣除比例为5％)
问题：
计算2015年9月进行土地增值税清算时，该公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案清算时该公司应缴纳的土地增值税计算如下： ①可扣除的取得土地使用权所支付的金额=(17000+17000×5％)×90％=16065(万元) ②可扣除的房地产开发成本=(2450+3150)×90％=5040(万元) 【提示】建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。 ③公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 【提示】公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。 可扣除的房地产开发费用=(600－150)×90％+(16065+5040)×5％=405+1055．25=1460．25(万元) ④与转让房地产有关的税金2227．5万元 ⑤加计扣除项目金额=(16065+5040)×20％=4221(万元) 扣除项目金额合计=16065+5040+1460．25+2227．5+4221=29013．75(万元) 增值额=40500－29013．75=11486．25(万元) 增值率=11486．25÷29013．75×100％=39．59％，适用税率为30％ 2015年9月进行土地增值税清算时该公司应缴纳的土地增值税=11486．25×30％=3445．88(万元)
解析
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