王某与甲房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买某小区5号商铺，甲房地产公司在签订合同时向王某预先开出一张销售不动产的发票(未付款)。次日，王某义与甲房地产公司签订了《借款协议》，约定甲房地产公司向王某借款500万元，期限3个月，甲房地产公司自愿将前述

admin2021-06-28 9

问题王某与甲房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买某小区5号商铺，甲房地产公司在签订合同时向王某预先开出一张销售不动产的发票(未付款)。次日，王某义与甲房地产公司签订了《借款协议》，约定甲房地产公司向王某借款500万元，期限3个月，甲房地产公司自愿将前述买卖合同的标的物5号商铺作为担保，若甲房地产公司如期还款，则担保不生效；若甲房地产公司不能如期还款，甲房地产公司需将5号商铺顶抵借款并过户给王某，双方概不向对方支付任何费用。后甲房地产公司未如期还款，王某提起诉讼。对此，下列哪一说法是正确的?( )

选项 A、《商品房买卖合同》因双方虚假意思表示而无效
B、《商品房买卖合同》因构成“流押”合同而无效
C、法院应当支持王某对5号商铺的过户主张
D、法院应当支持王某对5号商铺的变价受偿主张

答案D

解析买卖型担保合同的效力一一直是争议焦点。有观点认为买卖型担保违反“物权法定”原则而无效，或者是买卖合同的约定类似于“流押条款”，因此无效。还有人认为合同双方缺乏买卖的真实意思，只是为了规避担保法的规定而实施的“假买卖而真担保”，属于无效合同。《九民纪要》第66条认为，当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。《民法典》第338条也承认了其他具有担保功能的合同。本题中先前订立的商铺买卖合同并没有创设一类新的担保物权，即不违反物权法定原则。双方并没有“虚构”买卖，也没有“掩盖”担保的目的，故不应该按照“双方虚假”认定合同无效。涉案合同并未明确约定，当甲房地产公司借款到期无力偿还时。王某可以直接获得标的物的所有权，而是仍需要通过履行商晶房买卖合同来达到偿还目的，不符合“流押”的界定。涉案买卖合同并无前述无效情形。故A选项、B选项说法均错误。
其实，涉案买卖合同是一种“以债权担保债权”的新型担保形式。依照物权法的“物权法定”原则以及“区分原则”，当事人订立具有物权担保功能的债权合同可以有效，但当事人希望产生的物权变动或设立效果，并不能获得法律支持。王某不能主张5号商铺的所有权，并要求过户。据此，C选项说法错误。
根据《九民纪要》第67条规定精神，当事人订立具有物权担保功能的合同，虽不直接产生物权效力，但当事人请求按照担保合同的约定就该财产折价、变卖或者拍卖所得价款等方式清偿债务的，人民法院依法予以支持，故D选项说法正确。

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