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  3. 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)。 二、委托估价方 W企业。 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国

土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)。 二、委托估价方 W企业。 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国

admin2009-03-10  57
问题 土地估价技术报告

第一部分  总述
   一、估价项目名称
   W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)。
   二、委托估价方
   W企业。
   三、受托估价方
   (略)
   四、估价目的
   W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”(11994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。
   五、估价依据
   (1)《中华人民共和国土地管理法》。
   (2)《中华人民共和国房地产管理法》。
   (3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)。
   (4)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)。
   (5)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》国家土地管理局第8号令。
   (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。
   (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。
   (8)委托方提供的有关资料。
   六、估价基准日
   二○○一年十二月三十一日。
   七、估价日期
   二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日。
   八、地价定义
   待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。
   九、需要特殊说明的事项
   (一)假设条件
   (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
   (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
   (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
   (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
   (5)委托方提供的资料属实。
   (二)使用说明
   (1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。
   (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。
   (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。
   (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。
   (5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。
   十、土地估价师签字
   姓名  估价师资格证书号。
   十一、土地估价机构
                                                           土地估价机构负责人签字：(土地估价机构公章)                                                                                                                     二○○二年九月二十日

第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析

   一、估价对象描述
   1．土地登记状况
   待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200.8m2，用途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详如下表所示。
   
   2．土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。
3．土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。
二、地价影响因素分析 (略)

第三部分 土地估价
一、估价原则 (略)
二、估价方法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下。
(一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益
采用成本逼近法评估待估宗地地价的步骤如下。
1．土地取得费及有关税费
根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
(1)征地费：通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。
(2)有关税费：由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/m2、耕地开垦费8元/m2和新增建设用地有偿使用费7元/m2，合计税费为19.5元/m2。
(3)土地管理费：根据A省关于征收土地管理费有关规定，土地管理费按征地费总额的 3%征收，为1.1元/m2。
上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。
2．土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。
通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用在40～60元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。
3．投资利息
根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则：
投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m2)
4．投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：
投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2)
5．计算土地增值收益(土地所有权收益)
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m2)
6．计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2)
(二)基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于 B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：
宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
式中 A1——区域条件修正系数；
A2——容积率修正系数；
A3——土地使用权年期修正系数；
A4——基础设施开发程度修正系数；
A5——期日修正系数。
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下。
1．确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于三级地，三级地的工业用地基准地价为150元/m2。
2．确定区域条件修正系数(A1)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取区域条件修正系数A1为1.0553。
3．确定容积率修正系数(A2)
待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数A2为1.16。
   
4．确定土地使用权年期修正系数(A3)
   待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式：
   A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]
   =0.948017/0.995426
   =0.95237
   5．确定基础设施开发程度修正系数(A4)
   根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数A4为1.17。
   6．期日修正系数
   《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A55=1.05。
   7．确定待估宗地的土地价格
   宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
   =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05
   =185.2(元/m2)
   三、地价的确定
   1．地价的确定
   对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别如下。
   成本逼近法：164.6元/m2。
   基准地价系数修正法：185.2元/m2。
   综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果。
   待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/m2)
   2．估价结果
   待估宗地土地面积：2200.8m2。
   单位面积地价：162.6元/m2。
   总地价：35.785万元。
   
第四部分  附件

   (1)委托估价函。
   (2)待估宗地区域位置图。
   (3)委托方营业执照复印件。
   (4)估价机构营业执照复印件。
   (5)土地估价师证书复印件。
选项
答案土地估价技术报告中存在的主要错误及其原因如下。 第一部分 总述 (1)估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (2)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。 (3)估价依据缺乏土地估价技术规程。 (4)地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。 (5)使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。 (6)“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。 (7)缺少土地估价师签字栏。 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 (8)估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81。 第三部分 土地估价 (9)成本逼近法的计算公式有误。 (10)成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。 (11)成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期×5.85%+土地开发费×开发周期×1/2×5.85%。 (12)投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。 (13)计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。 (14)增值收益率有打印错误。 (15)成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。 (16)基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。 (17)基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0.81，容积率修正系数为1.0。 (18)基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。 (19)基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年12月31日之间的地价变化情况。 (20)基准地价系数修正法计算结果有误。 (21)地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。 (22)地价确定中，两种方法的权重和不等于1.0。 (23)估价结果中，总地价没有大写。 (24)缺少土地估价结果一览表。 第四部分 附件 (25)缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。 (26)缺少估价对象的照片资料。
解析
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