某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m2，该区域的商品房价格为1万元/m2，城市规划中该区域的容积率为5。请问：

admin2009-03-28 97

问题某房地产地处繁华商业区内，占地900m²，地上200m²建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m²，该区域的商品房价格为1万元/m²，城市规划中该区域的容积率为5。
请问：
1．该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?
2．评估时的依据和理由有哪些?

选项

答案1．该房地产的现时价值为4×900=3600万元。 2．上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为该房地产的现时用途是很不合理的。 (1)在商业区内建民宅，在用途上不合理。 (2)使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币，确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。

解析

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