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  3. 结合《民法典》物权编。试述建筑物区分所有权。[北大2010年研]

结合《民法典》物权编。试述建筑物区分所有权。[北大2010年研]

admin2022-09-19  57
问题 结合《民法典》物权编。试述建筑物区分所有权。[北大2010年研]
选项
答案(1)建筑物区分所有权的概念： ①建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ②建筑物区分所有中专有权的客体的条件为： a．须具有构造上的独立性，即被区分部分可以与其他部分分离。 b．须具有使用上的独立性，即被区分的各部分可以单独为居住、工作等其他目的使用。 c．能够登记成为特定业主所有权的客体。 (2)建筑物区分所有权的内容： ①专有部分的单独所有权。专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。 a．业主对其专有部分享有单独所有权。 b．专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据规定或约定享有权利并承担义务。 c．业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 d．业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ②共有部分的共有权。共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。共有部分的范围有： a．共有部分包括由全体业主共同使用的部分和仅为部分业主共有的部分。 b．建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 c．建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 d．建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 e．建筑区划内规划用于停放汽车的车位，以及占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当首先满足业主的需要。 f．其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当为共有部分。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利不履行义务。共有部分不得分割、不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，应当一同转让其对建筑物共有部分享有的权利。 ③业主的管理权： a．业主有权设立业主大会并选举业主委员会；业主有权决定区分建筑物相关事项；业主享有知情权；业主可以自行管理建筑物及其附属设施，或委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 b．建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由进行抗辩。 c．物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的，物业服务企业有权请求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害。 d．业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 e．业主大会按规定程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。物业服务企业不得拒绝退出、移交，不得以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。
解析
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