首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
S市有一面积为4000m2的国有出让土地,用途为城镇混合住宅用地,拟在2007年1月1日进行土地使用权转让,试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日,但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2
S市有一面积为4000m2的国有出让土地,用途为城镇混合住宅用地,拟在2007年1月1日进行土地使用权转让,试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日,但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2
admin
2012-08-26
78
问题
S市有一面积为4000m
2
的国有出让土地,用途为城镇混合住宅用地,拟在2007年1月1日进行土地使用权转让,试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
(1)证载土地使用期至2070年1月1日,但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
(2)宗地形状为规则平行四边形,规划容积率小于等于3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地,根据具体规划指标,确定商、住比例为1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
(3)该市基准地价2005年公布,基准日设定为2005年1月1日,土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信),红线内场地平整,商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地,其对应的基准地价为商业800元/m
2
,住宅450元/m
2
。
(4)其他相关资料:
1)该市同类用地价格在2005年1~5月没有变化,2005年6月至2006年12月每月递增0.5%。
2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。
3)根据容积率修正系数表,该市同类型土地在平均容积率为2.5时,对应的地价水平指数为100,容积率每增高或降低0.1,则地价向上或向下修正1%。
4)根据基准地价因素条件分析,该地块影响因素修正幅度商业为一2%,住宅为3%。
5)基准地价系数修正公式为:宗地地价一基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
选项
答案
1、方法选择 根据题意,待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内,且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料,宜选用基准地价系数修正法评估。 2、解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价,再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。 3、适用公式 待估宗地单位地价一宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额 4、计算步骤 (1)选择计算方法。根据题目所提供资料,可采用基准地价系数修正法评估。 (2)计算商业部分地价 1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区,基准地价为800元/m
2
。 2)确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+(一2%)一0.98 3)确定年期修正系数 年期修正系数=[1—1/(1+6%)
33
]/{1一[1/(1+6%)
40
])=0.9458 4)确定期日修正系数 期日修正系数=(1+0.5%)
19
=1.0994 5)确定容积率修正系数 容积率修正系数=(1+1%)2=1.0829 6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整,与基准地价内涵一致,故土地开发程度修正额为0。 7)计算商业部分地价 商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =800元/m
2
×0.98×0.9458×1.0994×1.0829 =882.79元/m
2
商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例 =882.79元/m
2
×4000m
2
×10% =353116元 (3)计算住宅部分地价 1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区,住宅基准地价为450元/m
2
。 2)确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+3%=1.03 3)确定年期修正系数 年期修正系数=[1—1/(1+6%)
63
]/{1一[1/(1+6%)
70
])=0.9913 4)确定期日修正系数 期日修正系数=(1+0.5%)
19
=1.0994 5)确定容积率修正系数 容积率修正系数=(1+1%)
n
=1.0829 6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整,与基准地价内涵一致,故土地开发程度修正额为0。 7)计算住宅部分地价 住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =450元/m
2
×1.03×0.9913×1.0994×1.0829 =547.0l元/m
2
住宅部分总地价一单位地价×总面积×住宅部分所占比例 =547.01元/m
2
×4000m
2
×90% =1969236元 (4)计算宗地总价 宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价 =(353116+1969236)元 =2322352元 宗地单价一用地总价/用地面积 =2322352元/4000m
2
=581元/m
2
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/YFzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
土地登记代理合同的特征是()。
接受委托的途径有()。
按照《土地登记规则》第六十七条的规定,有()情形之一的,土地管理部门可以做出暂缓登记的决定。
按照我国现行的地价体系,土地价格一般包括()。
1950年,我国颁布了(),开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系。
下列关于注销土地权利证书的方法的表述,正确的是()。
土地登记代理人和代理机构违规执业的民事侵权责任的种类,不包括()。
城镇土地透明现状调查工作需要进行大量的空间统计和分析,如果原来的GIS系统难以胜任,应选用更高级的GIS系统作为分析平台,但必须实现两个GIS平台之间的()数据转换。
在长期租赁中土地价值的变动无法预料,因而法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当()年调整一次。
随机试题
设函数u=f(χz,yz,χ)的所有二阶偏导数都连续,则=().
促进ADH释放增多的因素有
Ourstudentsarefreetostudy______intereststhem.
单位或个人委托代理人查询原始登记资料时,应当由代理人或代理机构向土地登记机关提交()。
下列应税凭证中,可以免纳印花税的有()。
在计算企业所得税时,企业投资资产成本的扣除方法有()。
你对“做的事情越多。犯的错误越多”这句话的看法。
A、 B、 C、 D、 A第1个图形顺时针旋转依次得到第2、第3个图形。
在卫星通信过程中,当太阳光线把太阳、卫星、地面接收站连成一线时,会出现日凌现象,被人们称为“日凌中断通信”。它的原理是()。
BSP方法认为,信息系统应当“自下而上”地分步实现,即信息系统的战略规划应由总体信息系统结构中的【】开始实现。
最新回复
(
0
)