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S市有一面积为4000m2的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2
S市有一面积为4000m2的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2
admin
2012-08-26
89
问题
S市有一面积为4000m
2
的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
(1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
(2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
(3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元／m
2
，住宅450元／m
2
。
(4)其他相关资料：
1)该市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5％。
2)商业用地、居住用地的还原利率均为6％。
3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1％。
4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为一2％，住宅为3％。
5)基准地价系数修正公式为：宗地地价一基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
选项
答案
1、方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。 2、解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。 3、适用公式 待估宗地单位地价一宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额 4、计算步骤 (1)选择计算方法。根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。 (2)计算商业部分地价 1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区，基准地价为800元／m
2
。 2)确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+(一2％)一0.98 3)确定年期修正系数 年期修正系数=[1—1／(1+6％)
33
]／{1一[1／(1+6％)
40
])=0.9458 4)确定期日修正系数 期日修正系数=(1+0.5％)
19
=1.0994 5)确定容积率修正系数 容积率修正系数=(1+1％)2=1.0829 6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 7)计算商业部分地价 商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =800元／m
2
×0.98×0.9458×1.0994×1.0829 =882.79元／m
2
商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例 =882.79元／m
2
×4000m
2
×10％ =353116元 (3)计算住宅部分地价 1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元／m
2
。 2)确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+3％=1.03 3)确定年期修正系数 年期修正系数=[1—1／(1+6％)
63
]／{1一[1／(1+6％)
70
])=0.9913 4)确定期日修正系数 期日修正系数=(1+0.5％)
19
=1.0994 5)确定容积率修正系数 容积率修正系数=(1+1％)
n
=1.0829 6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 7)计算住宅部分地价 住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =450元／m
2
×1.03×0.9913×1.0994×1.0829 =547.0l元／m
2
住宅部分总地价一单位地价×总面积×住宅部分所占比例 =547.01元／m
2
×4000m
2
×90％ =1969236元 (4)计算宗地总价 宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价 =(353116+1969236)元 =2322352元 宗地单价一用地总价／用地面积 =2322352元／4000m
2
=581元／m
2
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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土地估价实务基础
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