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某开发项目,规划用途为单身公寓,土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日,土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2,预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m2,管理费为建筑
某开发项目,规划用途为单身公寓,土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日,土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2,预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m2,管理费为建筑
admin
2010-08-08
45
问题
某开发项目,规划用途为单身公寓,土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日,土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m
2
,预计售价3000元/m
2
。该项目于1997年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m
2
,管理费为建筑费的5%,建筑费和相应的管理费投入时间为:开工后的第一季度投入30%,第二季度投入40%,第三季度投入30%。假定都在每季度中间投人,年利率6.66%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时,已有l000平方米建筑面积按3000元/m
2
预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让,转让方式为一次性付给一笔转让费,用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资,已预售的1000m
2
的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
选项
答案
采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出,投资利润率按20%,季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V,估算如下。 1.计算开发完成后的价值3000元/m
2
×5000m
2
÷(1+1.665%)=14754340元 2.计算建筑费1200元/m
2
×5000m
2
×30%÷(1+1.665%)
0.5
=2641102元 3.计算管理费2641102元×5%÷(1+1.665%)
0.5
=130969元 4.计算销售税费和销售费用14754340元×(6%+3%)÷(1+1.665%)=1306143元 5.计算利润(V+264l102+130969+1306143)×20%=(0.2V+815643)元 6.计算项目价格 V=开发完成后的价值一建筑费一管理费~销售税额和销售费用一利润=(14754340—2641102—130969—1306143一0.2V一815643)元V=8217069元
解析
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