2. 工程
  3. 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元／m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元／m2，管理费为建筑

某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元／m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元／m2，管理费为建筑

admin2010-08-08  29
问题 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元／m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元／m2，管理费为建筑费的5％，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中间投人，年利率6．66％，销售税率和销售费用分别为售价的6％和3％。开工后第一季度结束时，已有l000平方米建筑面积按3000元／m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
选项
答案采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20％，季度利率为1．665％。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下。 1．计算开发完成后的价值3000元／m2×5000m2÷(1+1．665％)=14754340元 2．计算建筑费1200元／m2×5000m2×30％÷(1+1．665％)0．5=2641102元 3．计算管理费2641102元×5％÷(1+1．665％)0．5=130969元 4．计算销售税费和销售费用14754340元×(6％+3％)÷(1+1．665％)=1306143元 5．计算利润(V+264l102+130969+1306143)×20％=(0．2V+815643)元 6．计算项目价格 V=开发完成后的价值一建筑费一管理费～销售税额和销售费用一利润=(14754340—2641102—130969—1306143一0．2V一815643)元V=8217069元
解析
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