首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等,土地面积10000m2,建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得,使用期限40年,约定不可续期,当时的楼面地价为1400元/m2,现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m2,土地交易契税为4%。该宾馆
某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等,土地面积10000m2,建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得,使用期限40年,约定不可续期,当时的楼面地价为1400元/m2,现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m2,土地交易契税为4%。该宾馆
admin
2009-12-16
56
问题
某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等,土地面积10000m
2
,建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得,使用期限40年,约定不可续期,当时的楼面地价为1400元/m
2
,现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m
2
,土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年;建筑安装工程费为3000元/m
2
,专业费及管理费为建筑安装工程费的10%;建筑安装工程费等费用第一年投入60%,第2年投入40%,在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元,建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/(天.间),第1~4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%,从此入住率稳定在80%;其他收入第1年为500万元,以后每年递增5%,从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%,此后各年的运营费用在第1年的基础上增加,增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。
请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为10%,年利率为8%)
选项
答案
用收益法计算收益价格 第一年有效毛收入=180元/(天.间)×400间×365天×50%+500=1814.00万元 第二年有效毛收入=180元/(天.间)×400间×365天×60%+500(1+5%)=2101.80万元 第三年有效毛收入=180元/(天.间)×400间×365天×70%+500(1+5%)
2
=2390.85万元 第四年有效毛收入=180元/(天.间)×400间×365天×80%+500(1+5%)
3
=2681.21万元 第一年运营费用=1814万元×35%=634.90万元 第二年运营费用=634.9万元+(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元 第三年运营费用=634.9万元+(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元 第四年运营费用=634.9万元+(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元 第一年净收益=1179.10万元 第二年净收益=1394.95万元 第三年净收益=1683.69万元 第四年净收益=1973.72万元 收益期限为40年-2年=38年 [*] V=1179.1万元/10%×[1-(1+10%)
-1
]+1394.95万元/10%×[1-(1+10%)
-2
]+1683.69万元/10%×[1-(1+10%)
-3
]+1973.72万元/10%×[1-(1+10%)
-35
]/(1+10%)
3
=22085.02万元。 (2) 用成本法计算市场价格V 建筑面积=10000m
2
×2.0=20000m
2
, 1) 土地取得成本=20000m
2
×1750元/m
2
=3500万元 2) 开发成本及管理费=3000元/m
2
×20000m
2
×(1+10%)=6600万元 3) 销售费用=400万元 4) 投资利息=3500万元×[(1+8%)
2
-1)+6600万元×60%[(1+8%)
1.5
-1]+6600万元×40%[(1+8%)
0.5
-1)+400万元×[(1+8%)
0.25
-1)=1178.32万元 5) 开发利润=40%×(3500+6600+400)万元=4200万元 V=1)+2)+3)+4)+5)=15878.32万元。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/Zy9f777K
本试题收录于:
房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
0
房地产估价理论与方法
房地产估价师
相关试题推荐
房地产经纪人在执业活动中的心理习惯属于职业道德的()层面。
目前我国台湾地区房地产经纪行业管理的模式是()。
临街商铺适合作房地产经纪门店的原因不包括()。
甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)是一家采用连锁经营模式的机构。乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)是经甲机构授权使用甲机构品牌、商品标识等知识产权的独立企业。张某是乙机构的房地产经纪人。某日,张某受乙机构指派,承办李某名下房屋的出售业务。经张某撮合,李某与
房地产经纪门店营业目标的分配方法中,容易产生因分配额过大或过小,导致欠缺公平性的分配方法是()。
房地产经纪门店对目标客户进行等级划分的依据是()。
在房地产贷款主要种类的表述中正确的是()。
关于等额本金还款方式的说法,正确的有()。
关于房地产市场竞争或垄断的说法,正确的是()。
城市化率=()。
随机试题
Readingisthoughttobeakindofconversationbetweenthereaderandthetext.Thereaderputsquestions,asitwere,tothet
诊断急进性肾小球肾炎最有价值的指标是
男孩,春节生于内蒙古呼盟牧区,现为生后第6天,不明原因出现高热。查体:臀部软组织广泛红肿、稍硬,中央区皮肤暗红,有“漂浮”感。最可能的诊断是
A.乳糜微粒 B.三酰甘油 C.胆固醇 D.高密度脂蛋白(HDL) E.极低密度脂蛋白(VLDL)可转化为类固醇激素的是()。
2005年全国第三次口腔流行病学调查结果显示某城市12岁儿童DMFT为2,当地饮水氟浓度为0.1mg/L。卫生行政部门在讨论防治对策时,专家提出了全身用氟防龋的建议。要取得最佳防龋效果,开始饮用氟化水的时期是
当事人订立房屋抵押合同,未经登记,不产生法律效力。()
2009年3月,美国汤姆公司与中国天元公司订立合同,约定汤姆公司以现金、机器设备和专有技术作价800万美元出资,天元公司以现金、场地使用权、厂房作价200万美元出资,在中国上海设立一家中外合资经营企业。(1)汤姆公司由合营企业提供担保向银行贷款2
数据库管理系统能实现对数据库中数据的查询、插入、修改和删除,这类功能是由数据库管理系统中的______完成。
对一类相似对象的性质描述的是
A、ThesilkT-shirtinwhitecolor.B、ThecottonT-shirtwithasloganorpicture.C、ThenylonT-shirtwornonplayground.
最新回复
(
0
)