某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元／m2，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元／m2，土地交易契税为4％。该宾馆

admin2011-02-04 52

问题某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m²，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元／m²，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元／m²，土地交易契税为4％。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元／m²，专业费及管理费为建筑安装工程费的10％；建筑安装工程费等费用第一年投入60％，第2年投入40％，在各年内均匀投人。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40％。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元／(天·间)，第1～4年的人住率分别为50％、60％、70％和80％，此后入住率稳定在80％；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5％，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35％，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25％。请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为10％，年利率为8％)[2009年考题]

选项

答案解： (1)用收益法计算收益价格第一年有效毛收入=180元／(天·间)×400间×365天×50％+500=1814．00万元第二年有效毛收入=180元／(天·间)×400间×365天×60％+500(1+5％)=2101．80万元第三年有效毛收入=180元／(天·间)×400间×365天×70％+500(1+5％)²=2390．85万元第四年有效毛收入=180元／(天·问)×400间×365天×80％+500(1+5％)³=2681．21万元第一年运营费用=1814万元×35％=634．90万元第二年运营费用=634．9万元+(2101．8—1814)万元×25％=706．85万元第三年运营费用=634．9万元+(2390．85—1814)万元×25％=779．113万元第四年运营费用=634．9万元+(2681．21一2390．85)万元×25％=851．703万元第一年净收益=1179．10万元第二年净收益=1394．95万元第三年净收益=1611．737万元第四年净收益=1829．51万元收益期限为40年一2年=38年利用净收益在前若干年有变化公式： [*] 1179．1／(1+10％)+1394．95／(1+10％)²+1611．737／(1+10％)³+1829．51／10％×[1一(1+10％)^-38．3］(1／(1+10％)³=16691．95万元 (2)用成本法计算市场价格建筑面积=10000m²×2．0=20000m² 1)土地取得成本=2万m²×1750元／m²×(1+4％)=3640万元2)开发成本及管理费=3000元/m²×20000m²×(1+10％)=6600万元3)销售费用=400万元4)投资利息=3640万元×[(1+8％)²一1］+6600万元×60％×(1+8％)^1．5一1]+6600万元×40％×[(1+8％)^0．5一1］+400万元×[(1+8％)0．25—1］=1201．616万元5)开发利润=40％×(3640+6600+400)万元=4256万元V=1)+2)+3)+4)+5)=16097．62万元。

解析