自然人张某在国外就读，为归国后居住的需要，2003年8月上旬委托其国内亲戚代为其选择合适楼盘，并签署了书面委托书。亲戚徐某持委托书于9月10日与本市XX花园楼盘开发商A房产公司签订了“预订协议书”。约定10月上旬签订正式“预售合同”。A房产公司在审查徐某的

admin2009-02-15 51

问题自然人张某在国外就读，为归国后居住的需要，2003年8月上旬委托其国内亲戚代为其选择合适楼盘，并签署了书面委托书。亲戚徐某持委托书于9月10日与本市XX花园楼盘开发商A房产公司签订了“预订协议书”。约定10月上旬签订正式“预售合同”。A房产公司在审查徐某的委托书时发现，张某对徐某的委托仅为选择楼盘，遂于9月20日根据委托书上载明的地址，催告张某对徐某签订的“预定协议书”予以追认。张某因国庆节前要回国，故末作书面答复。10月8日，张某亲往A房产公司，经观察对徐某预定的花园楼盘表示满意，并在A房产公司提供的由市房地产局制定、市工商局监制的“房屋预售合同”文本上签字，但该预售合同没有在房产交易部门办理登记备案手续。
预售合同约定：张某应在签订预售合同一周内交付购房总价款的30% ，并将此首期房款视作定金；第二期房款的支付日期为同年12月底，支付数额为总房价款的60% ；余款10% 在办理交房手续时结清；交房日为2004年4月30日。双方还约定；任何一方若违约(包括迟延履行)均应向守约方支付人民币20万元的违约金；双方未对解决合同纠纷的方式作出选择。2003年10月10日，张某按约支付了首期房款，12月中旬，张某去XX花园楼盘工地，了解到由于A房产公司拖欠了建筑工程承包人的工程款而将可能涉及诉讼。为此，张某即以书面形式通知A房产公司；表示将行使抗辩权，暂不支付另外60% 的二期房款。A房产公司接获该信息后表示，其正在解决与建筑工程承包人的纠纷，并且保证不会影响按合同约定的日期向张某交房。为此，张某遂于12月30日向A房产公司支付了应付总房价款60% 的一半。同日，张某要求好友李某代他向A房产公司支付另一半房款人民币24万元。A房产公司对李某代为履行的行为表示认可，并向张某出具了收款收据。
2004年4月10日，A房产公司函告张某，由于建筑工程承包人提起了对A房产公司的诉讼，并对整个工程(包括已预售给张某的房屋)申请了诉讼保全，因此将不能按约定的时间向张某履行交房义务。张某遂于2004年4月20日具状法院，要求A房产公司继续履行交房义务并承担违约责任。A房产公司对张某的诉讼请求以建筑工程承包人保全了财产使其无法交房，且按合同约定尚未到交房日为由提出了抗辩，并认为合同约定的违约金过高，请求人民法院子以适当减少。与此同时，建筑工程承包人也以第三人身份要求参加诉讼，并提出根据法律的有关规定，
其对A房产公司的工程(包括已预售给张某的房屋)享有优先受偿权。 (另经人民法院审理查明，由于A房产公司的违约给张某造成的各类损失合计人民币12万元整)。
要求；根据上述资料，请回答下列问题：
(1)张某与A房产公司签订的商品房预售合同是否生效?张某对A房产公司的催告是否予以了合法的追认?为什么?A房产公司与张某签订的预售合同是否属于“格式条款”?
(2)预售合同的约定中有无不符合法律规定之处?为什么?
(3)在本案中，张某准备行使的是何种抗辩权?张某是否有权行使此项抗辩权?为什么?
(4)在本案中，李某代张某向A房产公司支付24万元的行为属于何种法律性质?李某是否有权以自己的名义向A房产公司取回该钱款?
(5)人民法院是否有权受理张某的诉讼?
(6)A房产公司是否有权要求法院判决减少其约定应承担的违约金数额?为什么?
(7)建筑工程承包人认为其对A房产公司的工程(包括已预售给张某的房屋)享有优先受偿权是否有法律根据?

选项

答案 (1) 张某与A房产公司签订的商品房预售合同有效。因为法律规定，当事人以商品房预告身合同未办理登记手续为由请求确认无效的，不予支持。张某对A房产公司的催告未予以答复．所以未予以追认。因为法律规定，代理人无权代理的，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。A房产公司与张某签订的预售合同属于“格式条款”。 (2) 预售合同的约定中关于定金的比例过高。法律规定，定金高于合同总价20% 的部分，法院不予支持。 (3) 在本案中，张某准备行使的是先履行抗辩权。张

解析

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