甲公司因欲建造一栋办公楼，向乙银行借款3000万元，双方同时约定，甲公司以其取得的用于建造该办公楼的建设用地使用权为乙银行设立抵押权，担保该3000万元借款债务。双方办理了建设用地使用权的抵押登记。此后，甲公司与丙建筑公司签订建设工程施工合同，约定由丙公司

admin2014-10-17 42

问题甲公司因欲建造一栋办公楼，向乙银行借款3000万元，双方同时约定，甲公司以其取得的用于建造该办公楼的建设用地使用权为乙银行设立抵押权，担保该3000万元借款债务。双方办理了建设用地使用权的抵押登记。此后，甲公司与丙建筑公司签订建设工程施工合同，约定由丙公司承建甲公司办公楼工程。丙公司在打地基时，在该建设用地上挖了一个大坑，设置了明显的警示标志，但未采取其他安全措施。丁运输公司的驾驶员钟某在给丙建筑公司运送建材时违章超速逆行，骑自行车的行人王某为了躲避钟某驾驶的汽车向路边躲闪，跌入丙公司挖的大坑中，身受重伤
庚公司购得建设用地使用权与办公楼后，关于所有权人庚公司与承租人戊公司之间的关系，下列表述正确的是?

选项 A、甲公司与戊公司的租赁合同对庚公司继续有效，但超过20年的部分除外
B、甲公司与戊公司的租赁合同对庚公司继续有效，包括超过20年的部分
C、庚公司有权请求戊公司返还房屋，戊公司可对甲公司主张违约责任
D、庚公司无权请求戊公司返还房屋，但庚公司可请求甲公司承担违约责任

答案A

解析 ①《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”同时，《城镇房屋租赁合同解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人行使抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院查封的。”据此，先出租后抵押的，抵押权实现时导致租赁物所有权变动的，仍适用买卖不破租赁规则。②《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”③综上，本题唯一正确答案为A选项。

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试卷二

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