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  3. 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6％，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1．5～2之

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6％，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1．5～2之

admin2013-03-01  23
问题 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6％，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1．5～2之间时，容积率每增加0．1，宗地地价比容积率为1．5时增加2％。该城市2005－2009年，每年地价指数上升1％。
   
要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。
选项
答案(1)应用下列公式进行评估：P＝P1×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正 (2)建立容积率修正系数表，见下表：[*] (3)年期修正：KA＝KD＝[*]＝1．0135KC＝[*]＝1．0066 (4)参照物地价修正： A：2200×1．01×[*]×1．0135＝2343(元/平方米) B：2400×1．01×[*]＝2332(元/平方米) C：2300×1．01×1．0066＝2338(元/平方米) D：2100×1．012×[*]×1．0135＝2282(元/平方米) (5)评估结果P＝(2343＋2332＋2338＋2282)÷4＝2324(元/平方米)
解析
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