2. 工程
  3. 某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7．425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商

某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7．425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商

admin2010-08-08  55
问题 某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7．425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房l000m2)，地上容积率为6．175；地下建筑面积50000m2(含商场11000m2，停车库25000m2，仓库5000m2，技术设备用房7000m2，管理用房2000m2)。项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。
地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B，于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程；第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造费用(开发成本)和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。
选项
答案(1)项目销售收入 ①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见表3—77所示。 [*] ②销售收入(表3—78) [*] 注：写字楼主楼、副楼、商住楼、商场、地下商场、地下停车库、仓库的售价分别为4000、3000、2800、3850、1000、720和720美元／m2。 (2)项目开发成本及费用情况分析(表3—79) [*] (3)土地增值税计算 ①其他扣除项目=(土地费用+建造费用)×20％=7237．6万美元 ②土地增值税扣除项目金额总计：(57098+7237．6+4758)万美元=69093．6万美元 ③增值额：(86066—69093．6)万美元=16972．4万美元 ④增值比率：16972．4／64335．6×100％=26 ⑤增值比率超过20％，低于50％，适用税率＝30％ ⑥应缴纳土地增值税：16972．4万美元×30％＝5091．72万美元 (4)开发利润计算 ①土地增值税前 a．总开发价值=(86066—4758)万美元=81308万美元 b．总开发成本=(57098—4758)万美元=52340万美元 c．开发利润=(81308—52340)万美元=28968万美元 d．开发成本利润率=(28968／81308)×100％=35．63％ ②土地增值税后 a．总开发价值=(86066—4758)万美元=81308万美元 b．总开发成本=(57098—4758)万美元=52340万美元 c．缴纳土地增值税=5091．72万美元 d．开发利润=(81308—52340—5091．72)万美元=23876．28万美元 e．开发成本利润率=23876．28／8l308×100％=29．37％开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为35．63％和29．37％。
解析
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