某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2,总建筑面积297000m2,总容积率为7.425,其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2,商

admin2010-08-08  52

问题 某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2,总建筑面积297000m2,总容积率为7.425,其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2,商住楼60100m2,商场81000m2,管理服务用房l000m2),地上容积率为6.175;地下建筑面积50000m2(含商场11000m2,停车库25000m2,仓库5000m2,技术设备用房7000m2,管理用房2000m2)。项目开发建设进度安排是:于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作,2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。
地上建筑分两期建设,一期工程于2003年3月初开始,建设写字楼主楼A和副楼B,于2003年11月底结构封顶,2004年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D,于2003年12月初开始结构工程,2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费用(开发成本)和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况,可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。

选项

答案(1)项目销售收入 ①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中,销售面积的具体分配情况见表3—77所示。 [*] ②销售收入(表3—78) [*] 注:写字楼主楼、副楼、商住楼、商场、地下商场、地下停车库、仓库的售价分别为4000、3000、2800、3850、1000、720和720美元/m2。 (2)项目开发成本及费用情况分析(表3—79) [*] (3)土地增值税计算 ①其他扣除项目=(土地费用+建造费用)×20%=7237.6万美元 ②土地增值税扣除项目金额总计:(57098+7237.6+4758)万美元=69093.6万美元 ③增值额:(86066—69093.6)万美元=16972.4万美元 ④增值比率:16972.4/64335.6×100%=26 ⑤增值比率超过20%,低于50%,适用税率=30% ⑥应缴纳土地增值税:16972.4万美元×30%=5091.72万美元 (4)开发利润计算 ①土地增值税前 a.总开发价值=(86066—4758)万美元=81308万美元 b.总开发成本=(57098—4758)万美元=52340万美元 c.开发利润=(81308—52340)万美元=28968万美元 d.开发成本利润率=(28968/81308)×100%=35.63% ②土地增值税后 a.总开发价值=(86066—4758)万美元=81308万美元 b.总开发成本=(57098—4758)万美元=52340万美元 c.缴纳土地增值税=5091.72万美元 d.开发利润=(81308—52340—5091.72)万美元=23876.28万美元 e.开发成本利润率=23876.28/8l308×100%=29.37%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为35.63%和29.37%。

解析
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