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  3. 某县城一家房地产开发企业(增值税一般纳税人)2016年5月支付土地使用权价款1750万元和契税52．5万元取得一宗土地的使用权，将其中80％的面积用于开发建造10栋住宅楼。当年建成后，80％的建筑面积于11月直接对外销售，取得含增值税销售收入7648万元；

某县城一家房地产开发企业(增值税一般纳税人)2016年5月支付土地使用权价款1750万元和契税52．5万元取得一宗土地的使用权，将其中80％的面积用于开发建造10栋住宅楼。当年建成后，80％的建筑面积于11月直接对外销售，取得含增值税销售收入7648万元；

admin2017-06-28  26
问题 某县城一家房地产开发企业(增值税一般纳税人)2016年5月支付土地使用权价款1750万元和契税52．5万元取得一宗土地的使用权，将其中80％的面积用于开发建造10栋住宅楼。当年建成后，80％的建筑面积于11月直接对外销售，取得含增值税销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得含增值税租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：
  (1)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。
  (2)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按转让房地产项目计算分摊)。
  (3)该企业建造过程中可扣除的增值税进项税合计为400万元，出租房产过程中未直接发生增值税进项税。
  (其他资料：当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9％)
  要求：根据上述资料，回答下列问题。
  (1)计算该房地产开发企业上述业务增值税的销项税额：
  (2)计算该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加；
  (3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数；
  (4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用；
  (5)计算该房地产开发企业的土地增值额；
  (6)计算该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。
选项
答案(1)该房地产开发企业应确认的增值税销项税额=(7648—1750×80％×80％)／(1+11％)×11％+63／(1+11％)×11％=(7648—1120)／(1+11％)×11％+63／(1+11％)×11％=646．92+6．24=653．16(万元) (2)该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加=(653．16—400)×(5％+3％+2％)=25．32(万元) (3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数取得土地使用权支付金额=(1750+52．5)×80％×80％=1153．6(万元) 注意购入土地只进行了80％面积的开发，开发的面积中，只有80％的比例实现了销售。 开发成本=(90+2100+60) ×80％=1800(万元) 合计=1 153．6+1800=2953．6(万元) (4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用=2953．6×9％=265．82(万元) (5)该房地产开发企业的土地增值额税金=(646．92—400)×(5％+3％+2％)=24．69(万元) 加计扣除=2953．6×20％=590．72(万元) 允许扣除项目合计=2953．6+265．82+24．69+590．72=3834．83(万元) 增值额=7648—646．92—3834．83=3 166．25(万元) (6)该房地产开发企业应缴纳土地增值税土地增值率=3 166．25÷3834．83×100％=82．57％ 土地增值税额=3166．25×40％一3834．83×5％=1266．5一191．74=1074．76(万元)。
解析
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