2. 工程
  3. 甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800 m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以

甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800 m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以

admin2013-04-11  40
问题 甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800 m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元／m2(建筑面积)，管理费支出为租金的5％，年支付各项税金平均为35元／m2(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为l 600元／m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2％，年支出保险费为重置价的0．2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
选项
答案(1)计算房地年总收益 50元／m2×950m2×12=570 000元 (2)计算年总费用 ①年管理费=50元／m2×950 m2× 12 ×5％=28 500元 ②年维修费=l 600元／m2×950m2×2％=30 400元 ③年保险费=1 600元／m2×950m2×0．2％=3 040元 ④年税金=35元／m2×950m2＝33 250元 ⑤年折旧费=l 600元／m2×950m2／(50-1)=31 020．41元 ⑥年总费用=①+②+③+④+⑤=(28 500+30 400+3 040+33 250+31 020)元=126 210元 (3)计算建筑物年纯收益 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率=(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率=(1 600×950-3l 020 ×4)元× 8％=111 674元 (4)计算土地年纯收益 土地纯收益=房地总收益一房地总费用一建筑物纯收益=(570 000-126 210-111674)元=332 116元 (5)计算2009年6月的土地价格 土地总价格 [*] 土地单位价格=5 133 129元／800m2=6 416元／m2 (6)建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费x已使用年限=1 600元／m2×950m2-31 020元×4=l 395 920元 (7)土地及建筑物一体总价格 土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值 =(5 133 129+1 395 920)元 =6 529 049元 土地及建筑物一体单价：6 529 049元／800m2=8 161元／m2
解析
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